“郑州楼市现在遇到一些小困难,将来不会有大问题,市场需求平稳可期,供给侧也在优化调整”。

——郑州代市长何雄

这几天郑州代市长的发言火爆全网,沉寂了几年的郑州楼市,也没想到自己以这样的方式出圈。

今天就顺着何市长的发言,和大家好好聊一下郑州,楼市到底啥时候能回暖。

郑州楼市到底遇到什么小问题呢?

简单来说就是:房价跌了!

2018-2021,房地产从白银时代走到黑铁时代。

在这期间,有的城市房价一路高歌猛进:

西安楼市连涨5年

徐州楼市连涨5年

杭州楼市连涨5年

银川楼市连涨5年

……

而郑州呢,房价连跌4年!

有的发达三四线城市还涨了,郑州这样连跌4年的省会城市,大多是北方城市,比如天津太原石家庄济南,以及南方一些比较弱的省城,南昌贵阳。

进入2018年7月,郑州房价达到全年制高点13719元/㎡,下半年楼市进入下行期,之后房价一路稳降,而2022年1月份,郑州的新房成交均价为11551元/平方米。(数据来源:郑州市住房保障和房地产管理局)

别看跌的不多,这可是全市的平均值,如果单看区域的话,根本没法看。

主城区库存少,需求旺盛,价格不算跌很多,大部分都在横盘中,跌得最惨的就是郊区。

尤其是绿博,2016-2017年的时候,郑东碧桂园高层15500元/㎡、洋房将近18000元/㎡、融创观澜壹号洋房17000元/㎡。

现在新房价格跌了三四成。

房价一旦下跌,就会拖累整个楼市,接着就是土地不好卖,地方财政受影响,经济增速也会下滑。

如今郑州的房地产发展停滞不前已经严重拖累郑州的经济发展了。

最直观的,2021年郑州GDP增速仅为4.7%,低于全国平均值,在前20强中增速排名倒数第一。

这里当然有去年郑州暴雨的原因,但房地产作为拉动经济的主力军,房地产衰弱了,经济无疑会被拖累。

最先受影响的就是土地收入,这个是地方财政收入的主要来源。

数据:wind

尽管2021年下半年的土拍情况不容乐观,但四年下来,大部分城市随着地价上升,土地收入也是水涨船高。

上海,广州,无锡,长沙,常州,东莞甚至直接翻了一番。

我细细看了一下这个表格,郑州是唯一一座连续四年土地出让金逐年减少的城市。

其次,郑州的土地溢价率从2017年后就腰斩了,土地价格增长不明显,随着供应减少,土地出让金一年不如一年。

对于一座正在快速发展的城市而言,土地出让金下滑则意味着城市各项基建的发展速度就会变缓。

而郑州作为中原省会城市,野心肯定不小,但目前的房地产行情与其经济发展的需求肯定是不匹配的。

房价下跌过多,表面上利好刚需,但其实也暗藏风险。

一旦需要买房的时候,你就要承担烂尾的风险,甚至从此走上维权之路甚至住进烂尾楼,最终的恶果还是购房者来承受。

郑州,就快要坐实“烂尾楼之都”了。

2020年能看出来河南的烂尾楼现象“一枝独秀”,现在只怕会更严重。

河南省内,烂尾楼最多的又数省会郑州和南阳。

在我评论区,大家留言的都是与地区房价涨跌相关,郑州却不一样,有郑州粉丝专门在我公号留言,希望关注郑州烂尾楼现象:

我在网上搜了一下,锦艺四季城、名门翠园都算是“烂龄”较新的烂尾楼了,还有好多都烂了七八年,把业主都搞绝望了。

豫森城已经烂尾七年了,部分业主直接住进烂尾楼里。

中原区的祈福城从2014年到如今8年时间,依然在烂尾当中,开发商也被列入了失信名单。

还有集公寓、住宅、商业综合体于一身的的清华城,本来是郑州二环中州大道旁一道靓丽的风景线,在十年前就已经封顶了,却一直未能交付。

去年,上百名业主只能住进工地维权。

据闻现在已经有深圳的开发商接盘开发了,但是当地媒体表示,目前仍未看见施工进展。

这次评论区讨论最广的名门翠园项目呢,2017-2018年的时候可是郑州销冠,开盘去化率100%,当时即便捆绑车位也一房难求。

真没想到,落得一个烂尾收场。

延期了两年未交付,最新的消息是第三地块在去年10月份迎来交付,但很明显交付的质量,业主是不满意的。

其他地块至今还处于停工状态。

读者在后台留言,仅仅一个名门翠园就有6000户家庭利益受损,而郑州的烂尾楼项目十几个是有的,可想而知,烂尾楼给郑州百姓带来多大的心理阴影。

但解决烂尾楼仅靠开发商的良心是很难的,即便后面愿意接盘的开发商也得看到利润才愿意接盘动工。

而这前提是郑州楼市停止阴跌,逐渐回暖,让开发商资金链好起来。

河南最大的房企建业地产,去年因为水灾损失50亿,因为他的项目大多在郑州,后来资金链太紧张,只能裁员6成,调整公司架构,节衣缩食,否则项目开发都要受影响了。

2021年,在楼市下行周期+暴雨灾害+疫情的三重打击下,郑州新房成交创下了6年的新低。

如何让市场回暖,迫在眉睫!

而另一头,郑州库存却创下五年新高,新房库存暴增至30多个月,比2020年翻了一倍。

进入2022年后,郑州新房市场并未见好转。

不论是同比还是环比,郑州今年1月量价都在跌。

所以郑州急了,再不发声救助可能产生更多的恶性循环。

只能借助政策力量,把躺下的楼市扶起来。

这次何市长提出了三个大方向的建议:

1、1+8郑州都市圈互认政策、吸引人才约20万大学生/年、支持外来务工人员买房;

2、降低交易税费;

3、大力推进安置房货币化安置;

我的理解就是「扩大需求、降低购房交易 成本、人为增加购房需求」。

第一点很明显就是为了扩大需求了。

何市长还算了一笔账:计划出台新政每年吸引20万大学生留郑,鼓励他们三年内买房,需求就超过1000万平方米了,加上外来务工人员,几乎就能把郑州商品房库存消化掉。

对于留住大学生,郑州还是有一定底气的。

河南本身就是一个上亿的人口大省,在河南,郑州完全找不到竞争对手。

七普数据中,郑州十年来共增长了397万人,新增人口全国排名第五,平均一年新增39万。

另外,别看郑州m校不多,但各大高校数量不少。

根据城市战争统计的数据,2020年,郑州在校本专科生数量高达116万人,仅次于广州,每年就有超30万人毕业。

加上河南本地想回家乡发展的大学生,留住20万大学生的目标不难达到。

市长还提到了“1+8郑州都市圈互认政策”,我预计后面郑州的限购政策也会有所放松,都市圈户籍内人口,都能购买郑州房子。

第二就是降低购房资金门槛。

郑州的房贷利率已经在下调了,但相比之下,郑州百姓更关心2015年之后出台的政策,不满五年唯一,差额要20%的个税是否取消。

目前郑州人民对取消20%差额个税的呼声非常高!

领导留言板截图 

你以100万购入的房子,如果卖200万,就需要缴纳(200万-100万)×20%=20万的差额税。

这么高的税,全国除北京外,也就剩郑州了。

北京这么厉害的购买力,看到高昂的税也要抖三抖,何况郑州,动辄几万以上的差额税,直接把二手房的流动性锁死了。

二手房卖不出去,改善客没法置换,最终传导至新房市场同样成交惨淡。

这样不符合市场发展的调控措施实在没必要保留着,取消是早晚的事。

第三点:大力推进安置房货币化安置

也许这是对郑州楼市最立竿见影的一项政策了。

货币化安置的威力大家早已领教过了,2016年,郑州连续两次发文,表示要大力推进推进货币化安置,此后郑州楼市开启向上的大行情。

与此同时,这项政策的药力太猛,在2018年后已经很少城市敢主动提起来。

郑州的情况太特殊了,而且郑州房价经过多年回调后,还是有一定上升空间的。

只要棚改的力度和节奏把握好,问题就不大。

分析完以上三点,不得不说,这一次郑州的决心非常大,市长的发言和给出的方向非常具有针对性。

如果接下来政策也按这个方向走,郑州楼市回暖指日可待。

刚需们有条件的还是要趁早上车。

只是我不建议大家去抄底那些跌的很厉害的郊区盘,楼市上涨的分化效应太明显了,即便是郑州阴跌这么久,有的区域还能一直保持横盘微涨。

图片丨陪你去看房

比如说北龙湖,这些年新房从4万涨到5万+,已经算是郑州豪宅天花板了,预算足够的,还是优先北龙湖。

预算不够的,考虑杨金、管南、金水北,新房普遍在1.5万-2万区间。

一旦郑州市场起来了,这些地区肯定会率先领涨,涨50%都有可能。

而那些郊区盘,也许很长一段时间都没法回到昔日的高光了。

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