“郑州楼市现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整”。

——郑州代市长何雄

这几天郑州代市长的发言火爆全网，沉寂了几年的郑州楼市，也没想到自己以这样的方式出圈。

今天就顺着何市长的发言，和大家好好聊一下郑州，楼市到底啥时候能回暖。

郑州楼市到底遇到什么小问题呢？

简单来说就是：房价跌了！

2018-2021，房地产从白银时代走到黑铁时代。

在这期间，有的城市房价一路高歌猛进：

西安楼市连涨5年

徐州楼市连涨5年

杭州楼市连涨5年

银川楼市连涨5年

……

而郑州呢，房价连跌4年！

有的发达三四线城市还涨了，郑州这样连跌4年的省会城市，大多是北方城市，比如天津太原石家庄济南，以及南方一些比较弱的省城，南昌贵阳。

进入2018年7月，郑州房价达到全年制高点13719元/㎡，下半年楼市进入下行期，之后房价一路稳降，而2022年1月份，郑州的新房成交均价为11551元/平方米。（数据来源：郑州市住房保障和房地产管理局）

别看跌的不多，这可是全市的平均值，如果单看区域的话，根本没法看。

主城区库存少，需求旺盛，价格不算跌很多，大部分都在横盘中，跌得最惨的就是郊区。

尤其是绿博，2016-2017年的时候，郑东碧桂园高层15500元/㎡、洋房将近18000元/㎡、融创观澜壹号洋房17000元/㎡。

现在新房价格跌了三四成。

房价一旦下跌，就会拖累整个楼市，接着就是土地不好卖，地方财政受影响，经济增速也会下滑。

如今郑州的房地产发展停滞不前已经严重拖累郑州的经济发展了。

最直观的，2021年郑州GDP增速仅为4.7%，低于全国平均值，在前20强中增速排名倒数第一。

这里当然有去年郑州暴雨的原因，但房地产作为拉动经济的主力军，房地产衰弱了，经济无疑会被拖累。

最先受影响的就是土地收入，这个是地方财政收入的主要来源。

数据：wind

尽管2021年下半年的土拍情况不容乐观，但四年下来，大部分城市随着地价上升，土地收入也是水涨船高。

上海，广州，无锡，长沙，常州，东莞甚至直接翻了一番。

我细细看了一下这个表格，郑州是唯一一座连续四年土地出让金逐年减少的城市。

其次，郑州的土地溢价率从2017年后就腰斩了，土地价格增长不明显，随着供应减少，土地出让金一年不如一年。

对于一座正在快速发展的城市而言，土地出让金下滑则意味着城市各项基建的发展速度就会变缓。

而郑州作为中原省会城市，野心肯定不小，但目前的房地产行情与其经济发展的需求肯定是不匹配的。

房价下跌过多，表面上利好刚需，但其实也暗藏风险。

一旦需要买房的时候，你就要承担烂尾的风险，甚至从此走上维权之路甚至住进烂尾楼，最终的恶果还是购房者来承受。

郑州，就快要坐实“烂尾楼之都”了。

2020年能看出来河南的烂尾楼现象“一枝独秀”，现在只怕会更严重。

河南省内，烂尾楼最多的又数省会郑州和南阳。

在我评论区，大家留言的都是与地区房价涨跌相关，郑州却不一样，有郑州粉丝专门在我公号留言，希望关注郑州烂尾楼现象：

我在网上搜了一下，锦艺四季城、名门翠园都算是“烂龄”较新的烂尾楼了，还有好多都烂了七八年，把业主都搞绝望了。

豫森城已经烂尾七年了，部分业主直接住进烂尾楼里。

中原区的祈福城从2014年到如今8年时间，依然在烂尾当中，开发商也被列入了失信名单。

还有集公寓、住宅、商业综合体于一身的的清华城，本来是郑州二环中州大道旁一道靓丽的风景线，在十年前就已经封顶了，却一直未能交付。

去年，上百名业主只能住进工地维权。

据闻现在已经有深圳的开发商接盘开发了，但是当地媒体表示，目前仍未看见施工进展。

这次评论区讨论最广的名门翠园项目呢，2017-2018年的时候可是郑州销冠，开盘去化率100%，当时即便捆绑车位也一房难求。

真没想到，落得一个烂尾收场。

延期了两年未交付，最新的消息是第三地块在去年10月份迎来交付，但很明显交付的质量，业主是不满意的。

其他地块至今还处于停工状态。

读者在后台留言，仅仅一个名门翠园就有6000户家庭利益受损，而郑州的烂尾楼项目十几个是有的，可想而知，烂尾楼给郑州百姓带来多大的心理阴影。

但解决烂尾楼仅靠开发商的良心是很难的，即便后面愿意接盘的开发商也得看到利润才愿意接盘动工。

而这前提是郑州楼市停止阴跌，逐渐回暖，让开发商资金链好起来。

河南最大的房企建业地产，去年因为水灾损失50亿，因为他的项目大多在郑州，后来资金链太紧张，只能裁员6成，调整公司架构，节衣缩食，否则项目开发都要受影响了。

2021年，在楼市下行周期+暴雨灾害+疫情的三重打击下，郑州新房成交创下了6年的新低。

如何让市场回暖，迫在眉睫！

而另一头，郑州库存却创下五年新高，新房库存暴增至30多个月，比2020年翻了一倍。

进入2022年后，郑州新房市场并未见好转。

不论是同比还是环比，郑州今年1月量价都在跌。

所以郑州急了，再不发声救助可能产生更多的恶性循环。

只能借助政策力量，把躺下的楼市扶起来。

这次何市长提出了三个大方向的建议：

1、1+8郑州都市圈互认政策、吸引人才约20万大学生/年、支持外来务工人员买房；

2、降低交易税费；

3、大力推进安置房货币化安置；

我的理解就是「扩大需求、降低购房交易 成本、人为增加购房需求」。

第一点很明显就是为了扩大需求了。

何市长还算了一笔账：计划出台新政每年吸引20万大学生留郑，鼓励他们三年内买房，需求就超过1000万平方米了，加上外来务工人员，几乎就能把郑州商品房库存消化掉。

对于留住大学生，郑州还是有一定底气的。

河南本身就是一个上亿的人口大省，在河南，郑州完全找不到竞争对手。

七普数据中，郑州十年来共增长了397万人，新增人口全国排名第五，平均一年新增39万。

另外，别看郑州m校不多，但各大高校数量不少。

根据城市战争统计的数据，2020年，郑州在校本专科生数量高达116万人，仅次于广州，每年就有超30万人毕业。

加上河南本地想回家乡发展的大学生，留住20万大学生的目标不难达到。

市长还提到了“1+8郑州都市圈互认政策”，我预计后面郑州的限购政策也会有所放松，都市圈户籍内人口，都能购买郑州房子。

第二就是降低购房资金门槛。

郑州的房贷利率已经在下调了，但相比之下，郑州百姓更关心2015年之后出台的政策，不满五年唯一，差额要20%的个税是否取消。

目前郑州人民对取消20%差额个税的呼声非常高！

领导留言板截图 

你以100万购入的房子，如果卖200万，就需要缴纳（200万-100万）×20%=20万的差额税。

这么高的税，全国除北京外，也就剩郑州了。

北京这么厉害的购买力，看到高昂的税也要抖三抖，何况郑州，动辄几万以上的差额税，直接把二手房的流动性锁死了。

二手房卖不出去，改善客没法置换，最终传导至新房市场同样成交惨淡。

这样不符合市场发展的调控措施实在没必要保留着，取消是早晚的事。

第三点：大力推进安置房货币化安置。

也许这是对郑州楼市最立竿见影的一项政策了。

货币化安置的威力大家早已领教过了，2016年，郑州连续两次发文，表示要大力推进推进货币化安置，此后郑州楼市开启向上的大行情。

与此同时，这项政策的药力太猛，在2018年后已经很少城市敢主动提起来。

郑州的情况太特殊了，而且郑州房价经过多年回调后，还是有一定上升空间的。

只要棚改的力度和节奏把握好，问题就不大。

分析完以上三点，不得不说，这一次郑州的决心非常大，市长的发言和给出的方向非常具有针对性。

如果接下来政策也按这个方向走，郑州楼市回暖指日可待。

刚需们有条件的还是要趁早上车。

只是我不建议大家去抄底那些跌的很厉害的郊区盘，楼市上涨的分化效应太明显了，即便是郑州阴跌这么久，有的区域还能一直保持横盘微涨。

图片丨陪你去看房

比如说北龙湖，这些年新房从4万涨到5万+，已经算是郑州豪宅天花板了，预算足够的，还是优先北龙湖。

预算不够的，考虑杨金、管南、金水北，新房普遍在1.5万-2万区间。

一旦郑州市场起来了，这些地区肯定会率先领涨，涨50%都有可能。

而那些郊区盘，也许很长一段时间都没法回到昔日的高光了。