最近在购房群里跟大家聊天，发现很多人的买房心态已经变了。

过去只关心“哪个楼盘值得买，性价比高”，现在开始操心“哪家房企负债低，现金流好”。

甚至有的朋友表示，他不敢买期房了。

的确，自2021年下半年以来，有部分房企因资金问题导致的项目停工等问题时有发生，其中也不乏行业龙头，所以对于买房人来说，比起捡漏、降价，“安全”显得尤为重要。

去年年末，@深圳买房计划 在社群里发起过一份问卷调查，调查结果显示，在诸多对期房的担心里，准业主对收不到房的担心排名第一位。

长期以来，房企为了维持较高的投入回报率，大多选择了一种“高杠杆、高周转”的模式。事实证明，这种方式也非常见效。

而高杠杆是一把“双刃剑”，面对较大的市场波动，高杠杆往往意味着高风险。

为防范化解系统性金融风险，避免房地产行业成为威胁金融安全的灰犀牛。2020年8月，官方发布针对房企融资的“三道红线”，要求房企降杠杆。此后，又发布针对房贷管理的“两道红线”。

一时间，楼市风声鹤唳，有个别高杠杆房企开始出现流动性危机。

而房企流动性危机产生的问题，部分压在了买房子的人身上。

去年下半年以来，因房企资金问题导致的项目停工时有传出。

能不能如期收房，收到什么样的房子，变成了一种对运气的考验。

特别是在深圳这样的城市，一套房子动辄几百万。对于大部分购房者来说，需要倾全家之力买入唯一的房产。

所以“交付货不对板”、“配套不兑现”、“等房周期长”等都让业主怨言不断，更不用说项目停工、烂尾对买房人的巨大打击。

遭遇停工的准业主朱先生表示“项目停工，安家之所面临遥遥无期的交付，我却还要继续支付高额房贷，这种焦虑让人透不过气。”

相较而言，现房销售的优势显而易见。

看得见，摸得着。现房有很多东西都已经实景呈现了，例如园林景观、楼栋外立面，甚至是实体交付情况等等。看得上就买，看不上就不买，也不存在画饼或是吹牛。

对于在外租房的购房者来说，交房越早在外租房的时间就越少，意味着比买交房时间晚的期房省出很多租金。

对短期入住对于短期有居住需求的购房者（例如新婚家庭、读书需求），现房即买即住，便于安排。

另外，交房越早意味着可以越早办理房产证，未来出售也更加灵活。

这时候，就有人说了，既然现房的优势有那么多，为何不实行现售制度呢？

这是因为目前实行现售制度依然有难度。

从现行的预售制度说起，为了解决房地产开发资金短缺问题，预售制度由香港传入深圳。

长期以来，“拿地—施工—取得预售证—预售回款—再融资—拍下一块—施工……”形成完整的资金循环体系。

高杠杆，快周转是开发商快速扩张的不二法门，也是过去20年房地产行业高速发展的通行模式。

但把水泼出去容易，收回来很难。

这么多年，在预售制下无数房地产商已经迅速扩张，杠杆已经拉高。而现房销售又极度考验房企资金链。

以大房企来说，从拿地到开盘要求在 100 天以内（多层小区）， 一旦" 现房销售 "，回款期从 100 天至少拉长到 200 天以上，有的会到两年，开发商的资金效率将降低 1 到 2 倍。

还有利率，假设利率为10%，开发商贷款10亿人民币，拉长一年时间，就得多还1亿元人民币。

但多地关于取消商品房预售的尝试也一直在进行。

2010年，广西南宁率先试点取消商品房预售制度，但效果不甚理想；

2014年，上海对挂牌出让的黄浦区五里桥街道地块，要求须以全装修现房销售；

2016年8月，南京在住宅、商住地块的拍卖中，要求“竞价到最高限价的90%时，必须现房销售”，但23个月后，现房销售的条件改为“竞自持”；

2017年3月，杭州市要求土拍时“溢价率达到50%，必须现房销售”，但4个月后该政策被取消；

重庆、苏州、扬州、无锡、深圳等城市均实施过部分地块要求现房销售的政策。

2016年6月，深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816－0060号地块。

当时现场有18家房企及联合体参与投标，最终，“电建＋金茂”联合体以82．9亿元竞得该地块，折合楼面价5．68万元／平方米。但此后深圳未有地块再要求现房销售。

▲深圳首个现房销售项目龙华金茂府

有业内人士认为，之所以深圳没有继续推进现房销售的政策，除房企的因素之外，还受制于深圳长期供不应求的供需关系，现房制度下，开发商供货速度变慢，而一旦供应不足，更容易推高房价。

所以可以看到，深圳的现房很少，供需关系就是一个重要的原因。

另外，准现房≠现房，本质还是期房。深圳有不少项目，虽然建设到准现房的标准，但是具体的入市时间还需要等待。

放眼深圳10个待售的准现房，理一理，大致分为两种。

1.房企惜售的项目，备案价备不上去一直拖着，主动变成准现房。

这种情况的话，开发商一般项目不多且资金充裕，但是想要买，就是不知道要等到什么时候去了。

比如宝中的盛意家园、泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居、都市茗荟花园二期，4个神盘焊在入市计划表里多年，就是不入市。

其中，盛意家园、泰华梧桐聚落已经熬成现房，并且网传泰华梧桐聚落也不会卖了，目前消息有待确认。

再比如，位于龙华白石龙的皇嘉珑府，距离4号线白石龙地铁站约300米，在2019年9月，就有网友反映项目开始脱下绿网，且外墙已建好。

项目周边地铁、商业、教育配套较齐全，且有60㎡左右的小户型，若项目推出，应该能吸引不少刚需出手。

▲位于龙华白石龙的现房项目皇嘉珑府

2.还有一种则是因为产权等原因，项目迟迟不能入市，变成了准现房。

比如位于盐田的心海天誉府，曾于2018年开放售楼处，但之后由于碧桂园的退出，项目一直迟迟未推出。

再比如位于光明的松茂御府项目为现房，由于开发商与村民存有纠纷一直没有入市。

而在售的准现房，一般都是由于所处片区供应量大等原因，去化不佳，边卖边建，项目建成了准现房。

客观来说，目前准现房只是个中性词，有好的一面，也有不足。

在深圳，想要捡漏高性价比的现房几乎是不可能，但是如果从项目安全、即买即住的角度去考虑，还是可以好好选一选的。

在售的10个准现房项目中，最快的买了就可以住。但是在售现房项目中，确实会有优缺点都比较明显的情况。

比如，位于罗湖的德弘天下华府，不管是在交通配套上，还是在教育配套上都非常有优势，但是由于历史原因，双拼户型修改之后，整体上受影响较大，且为52层的超高层，居住舒适度会受到影响。

最后，附上在售的准现房列表，大概列举了配套情况，供大家参考。如果有更多问题，可以留言区交流或者进群讨论。