6月1日，深圳市住建局发布5月楼市数据。 

全市新建商品房成交为27.16万平方米（3051套），环比-32%。

其中新建商品住宅成交为18.53万平方米（1877套），环比-0.34%。

全市二手商品房成交为25.39万平方米（2698套），环比22%。

其中二手商品住宅成交为22.02万平方米（2318套），环比24.6%。

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新房成交数据分析

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整个五月，新房总备案1877套新房住宅，环比减少34.2%，谈回暖还很遥远。

五月小长假一开始，由于指导价上调、政策放松等传言不断，购房者络绎不绝看房、买房，各售楼处喜报频发；但时间来到中旬后，期待的深圳政策迟迟不出，购房者情绪随之降低。

据CRIC数据，深圳5月新房的平均去化率仅33%，其中龙华、龙岗、南山是全市的主力成交区域。

龙华卓越和奕府，推出701套住宅，面积93-113平，均价6.54万/平。在同期还有壹成中心十区以及鸿荣源博誉府等竞品分流下，和奕府开盘当日销售226套。

龙岗勤诚达誉府，推出623套住宅，面积81-134平，均价4.22万/平。从公布数据看，开盘当日线上线下总共去化103套，成绩实属一般，东部对于置业者吸引力逐步在减少。

罗湖青湖山庄，推出180套住宅，面积66-120平，均价8.3万/平。这个配套环境一般，基本一脚就能跨到布吉的地块，还是稳稳自信备案了8.3万+的价格。当然，市场给了它答案，登记33批好不惨淡。

还好，月底终于冲出两个千万级网红盘，表现亮眼。

蛇口招商仕林臻邸，推出187套住宅，面积115-154平 ，均价11.5万/平，开盘去化高达95%，后续也迅速清盘。

福田海德园A区，推出239套住宅，面积144-251平，均价12.6万/平。历经6小时，358号成为最后一个幸运儿，选中1栋202号195平的房源，也诞生了2022年首个真正意义上的日光盘。

可以看到，在分化明显的市场下，地段优越、配套完善的新房，市场上购买力依旧强劲。

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二手房成交数据分析

5月，深圳成交2318套二手房住宅，环比增加24.6%，市场信心正在重建。

1、成交量和挂盘量实现3连涨

据统计，二手成交量和挂盘量已经连续3个月小幅增加。

截至5月31日，根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原找房）公开挂盘数据，全市共挂盘出售房源8.4万套（存重复房源，后同），较4月30日时的7万套增加约1.4万套，环比增长19.3%。

2、改善需求不断增强

从5月成交面积段看，90平方米以下户型的占比小幅回落，而90-144平方米户型占比则持续提升，刚改需求入市意愿在提高。

3、货币政策利好的促进

二手市场的小幅增长，跟央行释放的货币政策利好有直接联系。央行宣布下调首套房贷利率后，深圳随之跟进。目前，深圳多家银行的房贷利率已降低15个基点。

此外，今年已有超100城出台楼市宽松政策，制造了宽松氛围，传导至深圳，也对购房者入市起到一定的引导作用。

【刚需市场】

从成交数据看，刚需一二手成交均有所增长。

本月刚需客户的选择也是不断在变化。月初小长假，在开发商的各种优惠活动吸引下，购房者更倾向于选择新房。

到中旬，随着楼市利好政策从三四线到新一线、从广东省外到临深城市的逐步放开，购房者的心理预期在不断提升。这个时候，他们的关注点又从价格便宜的新房转向性价比高的二手房，成交的房源也从早先的近指导价到现在近市场价。

本月深圳虽未实质性出台自己的政策，但是从目前的市场上看，已经在逐步回暖了。刚需购房者，如果手上有首付款，就可以根据自己的情况开始规划了。

不过还是要注意，买房要看好地段，深圳不是所有位置的房子都值得买的。

【改善市场】

近期深圳二手市场好转，中高端购房需求率先被激活，高价物业、中大户型成交比例增多。

改善购房者更倾向在中西部置业，像科技园、西乡、南山中心、前海、福田中心、蛇口等片区成交占比有所扩大。

一方面，在楼市利好消息的带动下，深圳市民购房信心正在逐步恢复，加上一些业主定价合理、存在一定议价空间，成交周期加快。

另一方面，随着三孩政策的推进，市场对户型结构需求存在一定营销，也催生了更多的中高端需求。

大胆预测下，之后的市场，改善楼盘，会持续成交上扬。尤其是稀缺的优势产品，出一套被秒一套的情况会再度回归。楼市会进一步分化，贫富分化，好的产品越来越受欢迎，不好的产品去化会越来越慢。

【豪宅市场】

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本月豪宅市场，基本聚焦在“打新”。

两个千万级别的豪宅盘入市，不仅重现了久违的”日光盘”，也让大家意识到深圳购买力不容小觑。

除了海德园和招商仕林臻邸，去年12月开盘的深圳另一网红豪宅盘“华润城润玺二期”，新房近期也已经全部售罄。

二手市场成交还是以优质笋盘为主，3房成交量占比高，置换成为市场成交的主力军。

从整体看，近几个月的豪宅二手市场，成交量和价格均处于逐渐上升的过程。豪宅客群的购房意愿加强，在遇到合适的房源后，甚至出现几天内就能决定成交的现象。

近期蛇口、前海、华侨城、福田等豪宅集中的片区均有成交。

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龙华租赁市场

红山上塘片区：成交以轨道交通周围小区为主，整体来看略微降温。

龙光玖钻去化周期变长，大面积降价比较明显，业主心态有所松动。

四号线依然是租客重点考虑的交通大动脉，离地铁口近的小区成交都相对活跃。

壹成片区：以小面积户型成交为主，成交稳定，租客选择性多，也有一定议价空间。 

观澜片区：价格略有上浮，成交集中在地铁口几个次新小区。

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菲菲楼市观点

5月深圳新房再现久违“日光盘”；而二手在低位徘徊4个月后，成交量也终于重回2000套以上，并且再次超过新房。

虽然好转信号出现，但要说“回暖”为时尚早。5月，深圳新房、二手房共计成交4195套，环比下降约11%，依然处于低位状态。

新房市场两级分化明显，据CRIC数据，深圳5月新房的平均去化率仅33%。

一边是“豪宅网红盘”热销日光；另一方面，普通新房仍然去化困难。海德园和招商仕林臻邸的售罄，主要还是“一二手倒挂”明显。

而二手市场成交2318套，仅为正常月份的三分之一左右，远没有回到深圳二手楼市5000套的枯荣线。

5月二手市场的复苏，与央行货币政策的利好有直接联系。但由于深圳政策的迟迟未出，不少购房者仍在观望。

从31号财联社的一则独家新闻了解到，深圳相关部门表示，近期出台政策的可能性较小，还是担心放款楼市政策导致房价再次出现明显上扬。这也可以看出深圳作为全国楼市的风向标，所承担的压力也是比较大的。

当然，对刚需和改善群体来说，在当下深圳政策未出之际，正是购房和置换最好的窗口期，希望大家好好把握，且行且珍惜。