6月1日,深圳市住建局发布5月楼市数据。 

全市新建商品房成交为27.16万平方米(3051套),环比-32%。

其中新建商品住宅成交为18.53万平方米(1877套),环比-0.34%。

全市二手商品房成交为25.39万平方米(2698套),环比22%。

其中二手商品住宅成交为22.02万平方米(2318套),环比24.6%。

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新房成交数据分析

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整个五月,新房总备案1877套新房住宅,环比减少34.2%,谈回暖还很遥远。

五月小长假一开始,由于指导价上调、政策放松等传言不断,购房者络绎不绝看房、买房,各售楼处喜报频发;但时间来到中旬后,期待的深圳政策迟迟不出,购房者情绪随之降低。

据CRIC数据,深圳5月新房的平均去化率仅33%,其中龙华、龙岗、南山是全市的主力成交区域。

龙华卓越和奕府,推出701套住宅,面积93-113平,均价6.54万/平。在同期还有壹成中心十区以及鸿荣源博誉府等竞品分流下,和奕府开盘当日销售226套。

龙岗勤诚达誉府,推出623套住宅,面积81-134平,均价4.22万/平。从公布数据看,开盘当日线上线下总共去化103套,成绩实属一般,东部对于置业者吸引力逐步在减少。

罗湖青湖山庄,推出180套住宅,面积66-120平,均价8.3万/平。这个配套环境一般,基本一脚就能跨到布吉的地块,还是稳稳自信备案了8.3万+的价格。当然,市场给了它答案,登记33批好不惨淡。

还好,月底终于冲出两个千万级网红盘,表现亮眼。

蛇口招商仕林臻邸,推出187套住宅,面积115-154平 ,均价11.5万/平,开盘去化高达95%,后续也迅速清盘。

福田海德园A区,推出239套住宅,面积144-251平,均价12.6万/平。历经6小时,358号成为最后一个幸运儿,选中1栋202号195平的房源,也诞生了2022年首个真正意义上的日光盘。

可以看到,在分化明显的市场下,地段优越、配套完善的新房,市场上购买力依旧强劲。

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二手房成交数据分析

5月,深圳成交2318套二手房住宅,环比增加24.6%,市场信心正在重建。

1、成交量和挂盘量实现3连涨

据统计,二手成交量和挂盘量已经连续3个月小幅增加。

截至5月31日,根据四大行(乐有家、Q房网、贝壳找房、中原找房)公开挂盘数据,全市共挂盘出售房源8.4万套(存重复房源,后同),较4月30日时的7万套增加约1.4万套,环比增长19.3%。

2、改善需求不断增强

从5月成交面积段看,90平方米以下户型的占比小幅回落,而90-144平方米户型占比则持续提升,刚改需求入市意愿在提高。

3、货币政策利好的促进

二手市场的小幅增长,跟央行释放的货币政策利好有直接联系。央行宣布下调首套房贷利率后,深圳随之跟进。目前,深圳多家银行的房贷利率已降低15个基点。

此外,今年已有超100城出台楼市宽松政策,制造了宽松氛围,传导至深圳,也对购房者入市起到一定的引导作用。

【刚需市场】

从成交数据看,刚需一二手成交均有所增长。

本月刚需客户的选择也是不断在变化。月初小长假,在开发商的各种优惠活动吸引下,购房者更倾向于选择新房。

到中旬,随着楼市利好政策从三四线到新一线、从广东省外到临深城市的逐步放开,购房者的心理预期在不断提升。这个时候,他们的关注点又从价格便宜的新房转向性价比高的二手房,成交的房源也从早先的近指导价到现在近市场价。

本月深圳虽未实质性出台自己的政策,但是从目前的市场上看,已经在逐步回暖了。刚需购房者,如果手上有首付款,就可以根据自己的情况开始规划了。

不过还是要注意,买房要看好地段,深圳不是所有位置的房子都值得买的。

【改善市场】

近期深圳二手市场好转,中高端购房需求率先被激活,高价物业、中大户型成交比例增多。

改善购房者更倾向在中西部置业,像科技园、西乡、南山中心、前海、福田中心、蛇口等片区成交占比有所扩大。

一方面,在楼市利好消息的带动下,深圳市民购房信心正在逐步恢复,加上一些业主定价合理、存在一定议价空间,成交周期加快。

另一方面,随着三孩政策的推进,市场对户型结构需求存在一定营销,也催生了更多的中高端需求。

大胆预测下,之后的市场,改善楼盘,会持续成交上扬。尤其是稀缺的优势产品,出一套被秒一套的情况会再度回归。楼市会进一步分化,贫富分化,好的产品越来越受欢迎,不好的产品去化会越来越慢。

【豪宅市场】

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本月豪宅市场,基本聚焦在“打新”。

两个千万级别的豪宅盘入市,不仅重现了久违的”日光盘”,也让大家意识到深圳购买力不容小觑。

除了海德园和招商仕林臻邸,去年12月开盘的深圳另一网红豪宅盘“华润城润玺二期”,新房近期也已经全部售罄。

二手市场成交还是以优质笋盘为主,3房成交量占比高,置换成为市场成交的主力军。

从整体看,近几个月的豪宅二手市场,成交量和价格均处于逐渐上升的过程。豪宅客群的购房意愿加强,在遇到合适的房源后,甚至出现几天内就能决定成交的现象。

近期蛇口、前海、华侨城、福田等豪宅集中的片区均有成交。

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龙华租赁市场

红山上塘片区:成交以轨道交通周围小区为主,整体来看略微降温。

龙光玖钻去化周期变长,大面积降价比较明显,业主心态有所松动。

四号线依然是租客重点考虑的交通大动脉,离地铁口近的小区成交都相对活跃。

壹成片区:以小面积户型成交为主,成交稳定,租客选择性多,也有一定议价空间。 

观澜片区:价格略有上浮,成交集中在地铁口几个次新小区。

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菲菲楼市观点

5月深圳新房再现久违“日光盘”;而二手在低位徘徊4个月后,成交量也终于重回2000套以上,并且再次超过新房。

虽然好转信号出现,但要说“回暖”为时尚早。5月,深圳新房、二手房共计成交4195套,环比下降约11%,依然处于低位状态。

新房市场两级分化明显,据CRIC数据,深圳5月新房的平均去化率仅33%。

一边是“豪宅网红盘”热销日光;另一方面,普通新房仍然去化困难。海德园和招商仕林臻邸的售罄,主要还是“一二手倒挂”明显。

而二手市场成交2318套,仅为正常月份的三分之一左右,远没有回到深圳二手楼市5000套的枯荣线。

5月二手市场的复苏,与央行货币政策的利好有直接联系。但由于深圳政策的迟迟未出,不少购房者仍在观望。

从31号财联社的一则独家新闻了解到,深圳相关部门表示,近期出台政策的可能性较小,还是担心放款楼市政策导致房价再次出现明显上扬。这也可以看出深圳作为全国楼市的风向标,所承担的压力也是比较大的。

当然,对刚需和改善群体来说,在当下深圳政策未出之际,正是购房和置换最好的窗口期,希望大家好好把握,且行且珍惜。

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