2022年6月2日下午，我参加了深圳市政协举行的一场小型而特别的会议——政协深聊会。这个“深聊会”是常设性的会议形式，不定期举行，召集社会各界就深圳的各种发展问题进行自由式讨论，并提出有价值的意见和合理化的建议。深聊会氛围很好，我第一次参加，感觉这个“深聊会”都有点“神聊会”的味道了。
这次深聊会的主题是：深圳的住房保障问题。这个话题乍一看是有关发展保障性住房的问题，这当然是深圳多年来一直难以有效解决的问题，近年来政府大力推进保障房建设，这个问题在朝着有效解决的方向快速推进。但再深入分析这个话题，感觉就不单单是一个保障性住房的问题，而是关于如何保障深圳全体市民合情合理合法解决居住的问题。显然这个“居住保障”和“保障性住房”不是同一层面的事。我在深聊会上的发言，是围绕整个深圳的“居住保障”问题展开的。下面是我发言的基本内容。
NO.1
深圳居住保障的基本目标是什么？
住房保障或者说居住保障的基本目标是什么？简单地说，我认为就是以制度化、合法化、合理化的方式和渠道最大限度地保障全体市民实现宜居。那宜居又是什么呢？宜居是一个主客观相结合的评价体系，我对宜居的概括性解释是：能够实现条件平衡性和感受舒适性的居住就是宜居。
所谓条件平衡性，是指对一个人来讲，宜居必须是与自身居住相关的各种主客观条件达到相对均衡适度的情况，比如所在城市、地段、配套、户型、住房品质与个人及家庭收入水平、支付及还贷能力等等，自己的经济等相关条件达不到的人居，你一定要去居住，那是不宜居的，反过来，你已经有了很好的经济等相关条件，但你却不得不居住在空间较小、品质较差、环境很不适应的房子里，这对你来说也是不宜居的。
所谓感受舒适性，这个好理解，就是一个人对人居舒适度的感觉。人的居住，不一定住在好房子里就是宜居的，也不一定住在差的房子里就是不宜居的。一个新来深圳的人在某个城中村里租了一间8平方米、10平方米的房子，他的感觉很好，这时候他是宜居的。当他有了一些积蓄，这间房子对他来讲已经不宜居了，他想租一套房子住，有房有厅有独立厨房有独立厕所。当他攒够买房的钱，那个租来的房子又不宜居了，他按揭买了一套小户型房子，那时候，他很有成就感，也感觉很宜居。后来，他赚了很多钱，那个小房子又显得不宜居了，他又买了一套150平方米的改善型大房子。人的一生都是在不停地选择新的更加宜居的房子的流程里。
NO.2
深圳的宜居率是多少？
我提出一个指标：宜居率。所谓“宜居率”就是指一个城市中，在一个特定的时间窗内，以上述宜居定义界定的宜居人口在整个城市人口中的比例。当然，目前国家没有这么个指标，我只是作为自己研究方便，提出这个概念，也不一定准确，仅供参考。
要了解深圳的宜居率，须先掌握深圳的人居情况。根据官方公布的2020年的统计，深圳共有各类住房1082万套，以一套房住一户家庭，每户人口3人计算，这些房子可供3000万人以上居住，深圳目前的常住人口将近1800万，实际存量人口大约2200万，理论上是够住了。
然而，“够住”并不等于“宜居”。这1082万套房的内在构成大体这样的：红本商品住房大约200万套，大约解决了120万-150万个家庭、约450万人的居住；公寓和工业宿舍（含集体宿舍）大约300多万套，解决了约450万人的居住；城中村农民房及小产权房500多万套，解决了大约剩余的900万人的居住，其中包括大约30万套购买式小产权房满足了大约100万人的居住，还有大约800万是租赁式居住。
深圳1800万常住人口，2200万实际存量人口，都在房子里住着，几乎没有露宿街头的。他们都是宜居的吗？显然不是。在深圳市民中，到底有多少人是在“宜居”地活着？多少人是在“不宜居”地活着？我找不到任何来自官方的准确数据，甚至也没有什么宜居率的统计。我只好根据自己对深圳人居住房问题的调研，根据上述宜居定义和宜居率的分析做出一个大致的判断。
深圳200万套红本商品住房居住着大约450万人，这是所有类型住房中宜居情况最好的类型。尽管如此，很多拥有红本房的市民仍然不满足现状，对于此类市民，我按照50%的宜居率估算，大约225万人是宜居的，另外225万人感到不宜居，在寻找机会换更好更大更适合住的房子，也有一部分家庭感觉不宜居，但暂时还没有考虑换房。
在大约300万套的公寓、工业宿舍里居住着大约450万人，由于这些居住方式与正规住房的差距和各项居住条件的问题，使得这类居住的宜居性降低了，我按照30%的宜居率估算，大约135万人是宜居的，另外315万人是不宜居的，他们一旦有了足够的支付能力，就会去换成正规的红本商品住房。
在大约500多万套的城中村农民房和小产权房中居住着大约900万人，其中大部分是租赁式居住。他们中间绝大多数人都是把这类居住作为过渡性、临时性安排，一旦有了合适的机会和条件，就会租更好的房子去住，甚至去买一套房子住。因此，我的估算是，这类房子中的住客大约90%是不宜居的，只有大约10%左右能认同这样的居住，或者说，城中村农民房和小产权房的宜居率仅有10%左右，在此类人居总人口中的宜居人口数量大约为90万。
我们再来把上述三类居住形式的宜居率总人口数合计一下。红本房宜居率50%，人口225万；公寓及宿舍宜居率30%，人口135万；城中村农民房和小产权房宜居率10%，人口90万，三者加起来是450万。按深圳1800万常住人口计算，宜居率为25%。从另一个角度看，不宜居人口1350万，不宜居率就是75%，或者说，目前在深圳常住人口中，每4个人中，有1人是宜居的，是稳定而打算长期在现有居住条件下生活的，而3人是不宜居的，是对居住现状存在不同程度不满足而在未来有可能更换居住条件的。
这样的估算，是不是把宜居比例估计得太低了？其实，理解了我在上面讲过的关于“宜居”的道理，大家可能就好理解了。所谓宜居，就是那些住的起、也相对满意当前住房条件的稳定居住的情况，而不宜居，就是那些住着感觉困难，压力大，或对居住条件存在不同程度不满意的、未来有可能换房居住的情况。深圳目前对居住条件非常满意、未来不打算更换住房的人，现实中能有四分之一的比例应该算不错的了。
造成不宜居的原因，一方面是城市住宅供应和居住条件的改善跟不上形势的发展，另一方面是随着居民收入提高和购买力的提升，对住房需求日益提升。不宜居就是一种常态，从某种意义上说，不宜居的状态恰恰反映了市民对美好生活的向往和追求。深圳是一座年轻的、奋力前行的城市，大量市民希望改善自己的人居条件，这是非常正常的事情。
NO.3
租赁式居住能做到宜居吗？
现在国家大力提倡租赁式居住，专门为城市低收入阶层设置了公租房，为新市民和年轻人设置了保障性租赁住房，政策也有明显的倾斜性。显然，这是基于国家住房战略的一种综合考量。但是，从上面谈及的深圳租赁式居住的宜居现状看，租赁式居住的宜居率占比明显低于自有住房宜居率。
问题来了：在中国，租赁式居住能大范围、大比例流行吗？租赁式居住能做到宜居吗？
我们来做个比较。在欧美发达国家，租赁式居住非常普遍，在人居总量中占比达到50%左右。不少人终生都不买房，一直是租房。这和他们的文化习惯息息相关。在他们看来，无论买房还是租房，都拥有同等权利，都不会被歧视，都可以是宜居的。很多外国人终生都在租房住，他们认为非常正常。
中国人则受我们这个农耕民族几千年来“安土重迁”、“居者有其屋”的传统文化影响，对拥有自己住房的观念根深蒂固。尽管政府近年来大力提倡租赁式居住，为加快推进公租房和保障性租赁住房提出了一系列扶持性政策，但国人心中仍旧期待买下自己的房子。与之相对应，中国人的租购同权概念比较淡漠，有房一族对租赁一族往往存在比较明显的歧视现象。甚至在找对象这个大事上，男方若仅是租房，都可能影响到女方家长的态度。
在这样的背景下，中国的租赁式居住很难呈现与国外那样的宜居局面。中国的租赁式居住大体都处于临时性、过渡性状态，一旦有机会，租房者就会转而成为购房者，脱离“租房一族”。
深圳到底有多少人租房呢？有人说有70%以上。我不认同这个说法。为什么？因为，购房者购买的房子是多种多样的，不能仅理解为购买红本商品住房。大体估算一下，红本房大约450万人，公寓及工业宿舍大约350万人（其他100万为租住单位购买的公寓及宿舍），城中村农民房或小产权房大约100万人（估计约30万套属于购买式居住，其他接近500万套用于出租），加起来共约900万人属于购房一族，其他约900万常住人口属于租房一族，这表明，以常住人口1800万人估算，深圳的租房者和购房者占比大约都是50%，一半对一半。
这个比例看上去与国外很类似，但内核有很大差异，国外的一半人租房是心甘情愿，也能租购同权，他们中间很多人可以终生租房居住；而深圳的一半人租房大多是迫不得已，很难真正获得租购同权，他们中间的绝大多数人一旦有机会就会买房居住。
有人可能会问：不是一直说深圳拥有住房的占比不到30%吗？为什么你这里说是50%？那个“不到30%”指的是拥有红本商品住房的人或家庭，而我这里说的50%的自有住房率包括购买公寓、工业宿舍以及小产权房的人或家庭。
尽管中国人向往自有产权的房子，但是，我们仍然要鼓励和大力发展租赁式居住，现行政策也向租赁式居住倾斜。深圳最新的住房开发政策中，公租房和保障性租赁住房占比为20%，这个比例比较符合按照宜居模式对应的社会实际需求。
NO.4
深圳住房保障的基础困局在哪里？
深圳房地产领域存在的一个明显困局就是房价高企，目前已经是国内房价最高的城市，在全球城市房价排名中也名列前茅。房价高企的原因有很多，但最主要的当然是供需关系不平衡，多年来宅地和人居物业供给量远远不能满足市民居住的现实需求，供不应求的局面还引发了大量投资乃至投机力量介入楼市，进一步助长了房价上扬。
深圳人居供需不平衡的更深层原因是内外双重性的“人地错配”。
外部的“人地错配”来自国家层面，深圳作为一线城市和经济潜能超高的城市，过去十年间人口净增700多万，货币存款总量增长4倍，2021年达到11万亿，经济产出增长2倍，2021年达到3万亿，居民人均可支配收入增长1倍，2021年超过7万元，上缴国家的财税收入增长2倍，2021年达到6000多亿。
经济实力如此强大、人口如此膨胀的深圳却不得不面临建设用地日益紧缺的困局。深圳市域总面积仅1997平方公里，发展空间严重不足，深圳曾寄希望于扩容，但长期以来，国家层面一直没有着手解决深圳的扩容问题，这种来自国家层面的“人地错配”客观上对深圳的经济成长以及深圳给国家提供更多财税贡献等方面造成了不利的影响，同时，也加大了有效增加住房的困难。
内部的“人地错配”来自深圳自身。多年来，由于经济增长压力大，深圳不得不腾挪更多的建设用地用于工商物业和产业经济开发，同时对居住用地采取了紧约束政策，每年供应的宅地和住宅数量非常少，过去十年间新房供应量仅有大约40万套左右，仅仅是北上广的大约几分之一。而工商物业供应量却呈现过剩现象，全市写字楼空置率平均高达30%。这种“人地错配”的不平衡现象在最近两年才有所改善。
“人地错配”的政策取向导致深圳住房问题的供需失衡，而供需失衡下，加上其他多种因素发酵，又导致房价不断上涨。房价上涨背景下，很多人买不起大房，只能住小房，更多人连小房子也买不起，只能租房住。这种背景下，深圳人就很难形成较高的宜居格局。
NO.5
深圳住房保障有什么可行的策略？
深圳如何做到让广大市民都能有效地、可行地获得住房保障和宜居的生活？这需要有若干接地气的政策和策略。我提出如下一些策略性思考。
第一，制定一整套具有深圳特色的、反映深圳市情的、动态的住房保障性宜居标准系统，使得推进深圳居住保障宜居率有标准可依。
第二，宅地供应立法化，每年都要依法足额供应。
第三，以国家授权的土地管理制度改革为引领，高效完善和提升城市更新和土地整备工作，力争在城中村改造和违建处理中腾挪出更多的居住用地和开发更多的住房。
第四，以恰当的方式继续向国家表达合理扩容的诉求，立足于解决深圳长远发展的土地匮乏问题。
第五，深圳要合理平衡好商品住房、共有产权住房和租赁式住房等三大类住房的发展，依法落实其年度用地指标、开发建设、上市销售等问题，并对全流程中的各方责权利实施有效监督。
总之，任何政策和策略最终都要为缓解深圳住房供应失衡和高房价问题做出有效可行的贡献，都要有效落实在深圳广大市民住房保障和稳定宜居的现实生活中。
