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三年前，我写过一篇中海天钻的文章，标题是“四年净亏500万，一个罗湖豪宅的没落”。

中海天钻是个有故事的盘，2015年12月开盘，开盘价10万6，首推100多套房源全部售磬。

同时开盘的华润城悦府均价13万8，卖了八成。

半岛三期16年4月开盘，均价10万5。

我上次写天钻是2019年11月4号，当时豪宅税还没有出，西部已经躁动上涨了10-15%，罗湖仍在沉睡。

当时在二手市场，天钻的商品房成交价9万6，回迁房成交价7万6，半三17万，悦府16万。

两年半过去，深圳又经历了一轮完整的上涨周期，今天的天钻怎么样了，洼地补涨了没有?

昨天去罗湖踩盘，顺道又去看了天钻，找中介报了两套商品房和回迁房的价格。

100平三房的商品房报价1128万，单价11万2，可谈，预计成交价10万6。

120平三房的回迁房报价1098万，单价9.15万，可谈，预估成交价8万7。

对比2019年，天钻的商品房涨了1万，涨幅10%；回迁房涨了1万1，涨幅14%。

对比2015年底的开盘价，天钻的商品房从10万6到10万6，涨幅为0。

6年半时间涨幅为0，在深圳除了盐田的海景房，恐怕没谁敢跳出来一比高下了吧。

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天钻到底输在哪里?

有人说输在区位，谁让它在没落的罗湖。

可是罗湖这一轮一样有涨了50%的盘，比如嘉宝田花园，比如鸿翔花园，比如深中和螺岭的学校，更不要说从2015年底起算了，那个节点到现在，罗湖涨了80%甚至翻倍的产品不在少数。

所以区位是问题但不是惟一的问题。

天钻之所以输的这么彻底，有更多的原因和纬度：

1、罗湖的区位是大前提。

2、中海天钻当年的开盘价被严重透支了。

当时罗湖房价4-6万，品质最高的幸福里雅居7万多，天钻的位置和品质逊于幸福里，学校也差了一等，真实价值应该是7万，但靠着极其成功的推广和营销，天钻硬是卖出了近11万的天价，是一个极其典型的CEO盘。

六年前的深圳买房人还没有被教育过，人傻钱多的豪客不少，只买贵的不买对的，认定好房子和名包名表一样，只要能代表身份，就可以有夸张的溢价。

但实际上，房子只和自身的价值相对应，如果开盘时有溢价，这个溢价一定会在未来的二手市场被洗的干干净净。

中海天钻开盘多卖的4万溢价，洗了整整6年终于洗干净了。

3、天钻的回迁房太多了！

深圳人都知道，天钻的前身是鹿丹村，一个海关住宅楼小区，原址拆迁重建，原居民肯定要回迁。

中海天钻一共建了九栋楼，1-6栋都是回迁房，7栋是海关政府楼，只有8栋和9栋才是商品房。

相当于一个小区，3/4的房子都是回迁，只有1/4才是商品房，这会造成什么后果?

第一小区品质被拉低。

第二小区在售的大部分是回迁房。回迁房业主没有高价购入成本，不管7万还是8万卖，都是大赚特赚，商品房业主就惨了，被回迁房拖着卖不出高价，现在回迁卖9万，商品房卖11万，已经是商品房业主最后的倔强。

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4、天钻的面积太大了

天钻的户型有100平三房，120平三房和180平四房，不但起步面积大，而且120平做三房，180平做四房，明显浪费面积，不符合现在深圳的市场需求。

一套房子最低1000万起，大户型奔2000万，这个总价，有点投资理念的都不愿意放在罗湖。

5、天钻周边有个自来水厂，常年散发臭鸡蛋的味道，这个只能算槽点不能算重点。

6、天钻的坑名声打出去了，这个就要了命了。

投资市场有两种名气，一种是茅名气，比如房茅，酒茅，股茅，茅名声一打响，更多热钱蜂涌而入，价格涨的看不到头。

还有一种是坑名气，比如盐田的天麓。

坑名声一打响，别说投资热钱避之不及，连自住的老钱都不想碰了，价格跌到想让你哭。

天钻现在就是第二种状态。

集齐了六颗龙珠的天钻，兜兜转转用六年多时间回到了房价的原点。六年前的10万6是请君入瓮的价格，今天的10万6是天钻的真实价值。

那今天的天钻还能不能买?

我觉得天钻在洗去铅华尽显本真之后，有啥不能买呢?

品质在这里放着，配套在这里放着，位置在这里放着，次新在这里放着，这些都是实实在在看得到享受得到的。

10万多的单价，在南山能买老破大，在福田能买老破小，在罗湖能买到豪宅顶流的次新，还想要啥自行车呢?

横盘期本就是居住价值回归的阶段，如果你是追求自住品质的老罗湖，天钻真是不错的选择，泡沫已经洗尽，甚至有所低估，我相信后期追上罗湖的平均涨幅肯定没问题。

当然对于大部分投资意愿强烈的买房客来说，天钻仍然不是优选。优选到底是哪里，需要一房一议，没有绝对，只有相对。