例行声明，这是一档主观判断较强的栏目，虽然非常希望能够给大家带来帮助，但是回答的内容仅供大家参考，如有其他见解，欢迎大家多多交流。

1.

关键词

(资料图片仅供参考)

前海、1200万

Q：1200万预算，积分62分左右，主要考虑前海，怎么安排合适？

A：根据目前释放的户型面积段，预算1200万的选择实际不是很多。建议根据入市顺序，结合产品面积段进行关注。

据@深圳买房计划 了解，五个新盘中，预计颐城栖湾最快入市，大概是9月；万科瑧湾悦临时展厅已经开放，或稍晚于颐城栖湾里入市。

天健限价地块已经组建销售团队，预计11月入市；深业云海湾预计年底入市；网传深铁前海时代三期应该今年住宅不会入市，深铁置业官网显示，年底会推出公寓和写字楼产品。

▲前海五盘户型和价格情况（以官方公示信息为准）

再看五个新盘的分布，深铁前海时代三期、天健悦桂府二期、深业云海湾位于起步较早的桂湾，华侨城欢乐港湾、鸿荣源中心和万象前海已经日趋成熟。

特别是深铁前海时代三期，周边配套已经非常成熟，旁边就是前海基金小镇，自带约8万㎡商业配套，一路之隔有万象前海购物中心和卓越INTOWN购物中心，南山实验前海港湾学校也在旁边。

同属于桂湾的天健悦湾府、深业云海湾配套稍弱，不过是限价盘，毛坯限价9.2万/㎡，未来将与旁边的天健悦桂府一起，形成较大体量的住宅区。

深国际颐城栖湾里、万科瑧湾悦位于妈湾，其实是同一个大的地块，总建面超30万㎡，集高端住宅颐城、潮流商业印里、前海深港数字经济小镇于一体的前海产城综合体。

▲30万㎡综合体

目前一期颐湾府已交付，自带的印里商业也已经营业。

虽然两个项目在配套上实现共享，但在产品上存在差异性。根据目前释放的信息，深国际颐城栖湾是17-22小高层，容积率仅为2.56；万科瑧湾悦是瑧系2.0产品，最小的115㎡或为4房设计，具体信息以官方发布为准。

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下半年南山新房、首付200万 

Q：手里有200万首付，准备买南山，下半年有选择吗？

A：假设3成首付的话，总预算大概在670万左右，在南山的选择不是特别多，在售项目中中泰印邸，以及鸿荣源尚璟公馆符合预算需求，可以去看看。

待售新盘中，近期传出入市消息的丹华公馆和御成府在预算范围内，不过需要注意，丹华公馆是R3用地，御成府是R2用地，单身公寓性质。

另外，位于西丽的两个新盘可以关注，鼎盛金域阳光和总章叠翠花园 ，两个项目紧挨着，或有小户型，对面是大沙河走廊，背靠红花岭，其中鼎盛金域阳光进度较快，但预计最快也要年底或者明年入市。

位于同乐的缙樾府和同乐公馆也可以关注一下。

在建地铁12号线同乐南站直线距离约800米左右，临近九年一贯制同乐实验学校，不过片区内缺乏大型商业，目前项目户型信息还未释放。

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石岩 OR 光明

Q：石岩可以买吗？400万选光明还是选石岩？

A：目前石岩在售新盘有两个，一个是宏发悦云花园、一个是宝珺园，均在400万内。

宏发悦云花园距离在建的13号线一期罗租站约790米，自带12班制幼儿园，距离石岩公学步行距离约300米，西侧也有一块9年制教育用地，可以基本满足居住需求。

▲石岩公学实拍图

宝珺园侧重产品，地铁通勤较为不便，74-77㎡三房设计和万科物业管理，是项目较大的亮点，备案总价区间325-391万/套。

相对来说，光明光明中心区和凤凰城片区的城市界面和配套，整体是好过石岩的。不过通勤距离上，如果同样是地铁13号线二期（在建）沿途新盘的话，对比石岩，大概多出10站左右、约30分钟的距离。

价格方面，今年将推出的凤凰城新盘如中海观园预计约4.7万/㎡左右（带装修），光明中心区如联发悦尚居预计均价约4.8万/㎡（带装修）。

▲光明新盘列表

400万买光明，可以参考文章：总价400万买光明，这5个重点关注！

4.

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利率、房贷审核

Q：房贷利率还会降低吗？现在房贷审核，对流水的要求是怎么样的？

A：目前的基准利率已经是处于较低位，继续降低的可能性不大。

房贷审核方面，各家银行对流水的官方标准，依然是至少覆盖两倍的月供，个别银行支持直系亲属的担保。

不过在实际操作中，对流水的要求普遍有所放松，上周 @深圳买房计划 就这个问题咨询多个项目销售，得到的回答几乎一致，基本月收入覆盖月供即可申请房贷，但是收入证明依然需要达到月供的两倍。

鉴于每个楼盘的情况会有不一样，还需具体咨询项目方合作银行。

5.

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光明、新房学区

Q：在光明买了房就可以读书吗？

A：各区对于期房入学的要求是不一样的，以咨询到的光明区为例，需要拿到入伙通知书并且实际居住才能进行学校申请，所以买了房，但还没有交房，不能使用新房学qu。

深圳10区中，要交房才能申请学校的，有以下5个区：

南山区：需要入伙通知书；

福田区：入伙通知书并要求实际居住；

罗湖区：入伙通知书并要求实际居住；

光明区：入伙通知书并要求实际居住；

坪山区：入伙通知书；

买了房就能申请学校的，有以下5个区：

宝安区：购房合同、发票；

龙华区：网签合同、不动产查询单；

龙岗区：购房合同；

盐田区：购房合同原件及购房发票原件；

大鹏新区：购房合同原件及购房发票原件；

从今年的秋季招生情况来看，光明小一学校偏紧张，初一相对整体宽松。

2022年秋季光明区小一计划招生12184名学生，第一志愿报名志愿人数13189名学生，缺口达1005个，热点学校学wei更加紧张。

▲2022秋季光明小一学wei申请统计和缺口情况 | 光明区教育局

如深圳实验光明学校（小学部），即使在学区内有房并且落户到学区内，依然要拼积分才能就读。

所以，在光明买房的家长，需要提前把学校因素考虑进去，提前做打算