揭秘！北京楼市小阳春背后真相

这几天很多媒体的报道北京楼市小阳春，成交量暴涨!

那么真相是如何的？市场真是暴涨了96%吗？

(资料图片)

媒体报道：什么消息，近期，楼市回暖的消息不绝于耳，近日有媒体走访了北京的多个在售楼盘，发现看房人数增加了不少，咨询量和成交量也有所回升。记者在采访中发现，无论是新房还是二手房，刚需购房者依然占据多数。而近期网签量的增多，也让银行的工作人员忙碌起来。

记者了解到，目前北京购房者以首套刚需群体为主，整体占比近70%。客户对价格、区位、环境等要求也越来越高。某平台数据显示，2月1日至2月23日，北京二手房成交11638套，环比上涨74.07%，同比上涨96.29%。伴随着网签量的增多，银行的业务也在增加。

数据很吓人，那么这个数据是真的吗？到底1万多套二手房成交代表了什么？今天聊聊这个数据。

1：北京肯定是出现了小阳春，其实每年都有个小阳春。

刚过去的2023第08周(2.20~2.26) 北京二手房住宅成交4378套，这是2022年来的第1高点，而且从趋势看，市场成交有望继续上行。023年2月20日到26日北京二手房住宅网签4378套，上周成交量3760套，和2022年1月份的成交量逐渐基本接近，明显高于2022年12月成交量。

上周北京二手房成交量是2021年来单周第17高的成交量。那么当下北京二手房市场的真实热度如何？

2：市场小阳春热度目前还不如2021年

首先：2023年北京楼市已经明显的出现小阳春。因为过去几年北京房地产市场的高峰基本都出现在3月份，大部分都是因为购房入学需求上涨导致的。2023年北京入学人口刷新历史记录，所以在这个需求的影响下，2023年北京楼市也出现了小阳春，整体预计2月北京二手房出来单月达到1.5万套左右，3月有望接近2万套。

其次：但整体看，当下北京市场依然远远谈不上火热，虽然网签数据相对滞后市场，从市场趋势看，北京二手房火热的基础线是二手房住宅单月1.5万套，目前看，2-3月大概率会超过，但市场推动主要依赖学qu房需求，到了4-5月，需求就会下降。

第三：从北京当下市场看，12月因为疫情原因，2022年12月北京二手房成交8773套,环比上月减少18.4%,同比下滑43.2%。1月份的成交只是恢复到11月市场平均水平，整体看，北京当下房地产市场不支撑明显大幅度的上涨。

从市场数据看，因为春节假期的影响，所以当下市场环比同比数据均有所夸大，真是市场数据应该计算农历时间。累计春节后北京二手房成交住宅14597套，同比上涨14%，但依然低于2021年同期的1.9万套。

市场如果不出现针对二手房首付比例或者购房利率优惠的政策，市场很可能会在2023年轻微小阳春后再次明显下行。

新建住宅供应量依然比较大。单周成交量都在1000套以下，市场分化严重，除了少数热销项目，大部分市场平稳。

整体看，北京市场依然期待有宽松政策出现。否则市场很可能在3月出现最高点后，再次在4月后出现下行。

3：北京房价已经涨了，但学qu房很可能是最后一次高峰

从数据看，北京房价已经出现了上涨，但这更多是恢复性上涨，2022年市场低迷，疫情原因，最近市场依然处于学qu房推动下的小阳春。

北京到目前没有任何宽松政策，所以需求支撑依赖学qu房的改善，包括经营贷等资金推动，一旦到了4月份，这部分需求消化掉，市场有可能继续下行。

学qu房一边连着教育，一边连着住房。学qu房过热反映出的教育资源不均衡问题。

学qu房的出现是出生人口增加遇到了教育不均衡导致的，学qu房的出现是发展问题，当下的政策基本集中在让更少的人更难获得优质资源，优质资源依然存在，比如西城、海淀的高中录取率依然全国最高。

最热炒的小学降温难免，特别是最近几年属于大部分城市入学高峰，但学wei不足导致的顺位排序导致最优质学校入学难度加大。举例来说，西城的德胜区域已经出现了第一顺位溢出的现象，所以再买房未来几年也上不了对应学校。价格必然下调。