(资料图片仅供参考)

6月20日,克而瑞证券发布中国房地产企业月报。

核心观点:

1、5月,南京、厦门、杭州等多个核心城市持续进行土地集中出让,但“整体冷淡,局部火热’的格局未变,4月高基数之下,30家监测房企4月拿地金额、面积环比均出现下滑。其中监测房企5月拿地金额795亿元,拿地面积达564万平方米,环比分别下跌32%和12%。从前五月整体拿地情况来看,30家监测房企中10家2023年仍未有土地入账,主要集中在出险房企。

2、华润 招商单月拿地超百亿,头部房企差距拉大。5月份核心城市土地市场依旧维持火热态势,从多幅热点地块民企参与度提升来看,一方面是优质地块依旧僧多粥少、竞争激烈,另一方面民企投资积极性正在回升。但总体而言,无论是参拍房企数量和最终成交结果来看,依旧是“老面孔”的央国企居多,且多为头部房企。

单月拿地金额来看,华润、招商拿地超过百亿,且几乎投资均分布在二线城市,两家企业近三个月拿地始终保持在拿地金额TOP10,其中华润前五月拿地金额近490亿元,2023年月均拿地金额较2022年月均增长10%,1-5月拿地销售034,远高于行业平均。由此可见当前市场投资主导依旧是头部房企,这一点从拿地金额TOP100房企中单月拿地平均额不足20亿元也可见一斑。而拿地金额TOP20中,央国企占到17个,仅龙湖、滨江、伟星三家民企。

3、土地成交规模或将低位回升,但仍延续局部火热、整体偏冷格局。据CRIC统计,有2247余宗地在5月份到最晚供地时间,较4月多出近五倍,也是6月份的近2倍,大多数首批预公告会在5月份结束。鉴于年初自然资源部通知中,要求“原则上提前不少于3个月公开拟出让地块的详细清单”,预计5、6月份将迎来一批供地小高峰,带动成交量的企稳回升。

但当前市场销售不断走弱,此前“小阳春”需求释放殆尽,房企现金流并未得到明显改善,投资策略也是选择收敛、聚焦核心城市。因此,未来土地市场仍将延续近期“局部火热、整体偏冷”的格局。核心城市核心地块依旧会“僧多粥少”,甚至部分城市外围区域也会因“挤压效应”产生封顶、摇号地块,竞争进一步加剧。但对于大部分三四线城市,尤其是长三角和粤港澳之外的低能级城市,短期热度难见起色,底价成交是常态。就拿地企业而言,未来参与投资的主体仍会以“老面孔”为主,头部的央国企以及部分地方民企参与是主力军。

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