文/谢逸枫
如今市场需求萎缩、供应下降、价格不稳，正是过去一刀切房地产市场调控的后遗症。
去年以来的金融16条措施、四支利箭拯救房地产的效果低于预期，因为房企债务、融资、信用、供应链、交房问题没有一个得到彻底解决。关键是压根没有让险情房企彻底从ICU走出来，如今苟延残喘，生不如死。
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当务之急不是讨论房地产救不救的付智商税问题，是马上、必须出手拯救房地产。这个逻辑很简单，救内需先救房地产，稳经济先稳房地产，稳财政先稳土地收入。即出新的房地产政策清理旧政策，再出新的拯救房地产政策。
目前房地产风险没有消失，“供需不平衡”、上市房企“1元退市”、“股价跌破”、“债务爆雷”、“逾期交房”、“信用危机”、“供应链断裂”、“库存上升”、“区域土地与住房供应过剩”、“商品房成交放缓”、“土地市场低迷”的一系列风险。
前4月全国房地产市场各项指标同环比均是跌幅惨重，唯有房价一枝独秀的上涨。2023年1-4月全国商品住房累计销售均价10926元/㎡，同比11.15%。其中4月商品住房销售均价11970元/㎡，同比28.34%，环比17.45%。
例如一组2023年5月商品房成交、房企销售业绩与经营收入、房企拿地面积与金额的数据显示，房地产呈现热度降温、增幅放缓、经营困难的趋势。总体看，意说明房地产市场企稳复苏基础不牢固，三稳基础不牢固。
CRIC数据显示，5月30个城市商品住宅成交1606万平方米,与2月绝对量基本持平。变化情况来看，环比下降8%，同比持增22%，虽然单月成交量仍略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平，市场呈现稳中微降行情。
5月各能级城市均出现不同程度回落，一线成交缩量，环比下滑22%，同比增长51%。二三线城市热度小幅回落，降幅较上月有放缓趋势。多数城市环比持降，降幅较为显著超3成的主要集中在长三角二三线城市。
易居数据显示，基于5月前22日的数据类推，5月50个重点城市新建商品住宅成交面积预计为1690万㎡，环比增速为下降13%，同比增速为2%。有18个城市交易行情有环比增长态势，剩下的32个城市则有环比下降态势。
诸葛数据显示，5月30城新房销售面积为1274.2万平方米，环比下降3.01%，环比降幅较上月收窄约24%。同比上升19.04%，同比升幅较上月收窄近10%。前5月新房销售面积为6715.51万平方米，较去年同期上涨20.6%。
5月一线城市销售面积291.32万平方米，环比下降9.1%，同比上升85.77%。二线城市销售面积714.59万平方米，环比上升3.92%，同比上升6.99%。三四线城市销售面积为268.29万平方米，环比下降12.22%，同比上升9.2%。
中指数据显示，2023年22 周（5月20-26日），全国300城宅地成交建面544万㎡，单周环比-21%，单周同比-13%，平均溢价率9%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面12997万㎡，累计同比下降19%。
中指数据显示，前5月100强房企拿地排行榜数据显示，TOP100企业拿地总额4290亿元，拿地规模同比下降8.4%，降幅较上月收窄4.75%，降幅继续收窄。说明房企拿地依然是非常谨慎，避免出现经营问题。
TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为64.20%。华润置地、建发房产、招商蛇口占据榜单前三位。TOP10企业2023年1-5月新增货值总额4134亿元，占TOP100企业的34.14%，新增货值门槛为48亿元。
前5月全国300城住宅用地推出1691宗成交1201宗，成交规划建面仅为9959.74万平方米。在2022年的低基数基础上，2023年土地成交建面同比进一步下探27%，土地成交规模仍处于历史低位水平。
5月50家代表房企拿地总额同比增长50.2%，环比降低7.5%，主要考虑为2022年同期基数较低且企业拿地信心逐渐恢复。热点一二线城市进行了集中供地，优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复。头部规模的央国企拿地金额及面积扩大。
2021年-2023年前月，上市民营房企中拿地企业数量占比为8.2%，表明绝大部分上市民营房企基本停止拿地。唯有个别民营企业拿地持续性较强，大部分多与国企合作拿地或为城中村项目后续，拿地投资持续性较弱。
前5月在拿地金额TOP300中民营房企有112家，拿地金额规模占TOP300比例为30.5%。其中浙江的企业最多有46家，占比41.1%。其次是广东12家、江苏8家，然后安徽、湖南、湖北、陕西、河北、江西等其他地区均不到5家。
原因是目前浙江、江苏和广东，房地产需求支撑较强，民营经济活跃，这些地区企业较多。拿地城市分布来看，多是中小民企在当地拿地，主要集中在城市群的一二线热点城市及部分三四线城市。
中指数据显示，截至5月23日，2023年22城合计推出宅地343宗，较去年同期减少210宗，累计成交267宗，较去年同期减少115宗，成交规划建面较去年同期下降33.4%。说明城市的土地市场分化严重。
数据显示，截至5月23日，一线城市土地成交534.8万平方米，较去年同期下降2.7%。二线城市土地成交3830.6万平方米，较去年同期下降18.5%。三四线城市土地成交4748.1万平方米，较去年同期下降36.8%。
截至5月21日，2023年22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比54%，民企占比29%。相比之下，2022年22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比37%，地方国资占比42%，民企占比仅16%。
从2022年12月以来，城投拿地占比已经实现3连降，呈直线式下滑。其中，3月城投拿地金额674亿元，占比29%，较2月的46%下滑17%。说明城投拿地积极性受到政策层面、房产销售初现拐点、城投公司自身偿债压力较大的影响。
克而瑞数据显示，5月TOP100房企实现销售操盘金额4853.6亿元，环比降低14.3%，一年来5月单月业绩环比4月首度下滑。低基数效应下，同比增长6.7%，单月业绩增幅显著低于前两月水平，意味着房企销售放缓。
前5月百强房企累计实现销售操盘金额25352.8亿元，同比增长9.1%、增幅较上月回落。总体看，2023年以来房地产市场尽管有一定的修复预期，由于受到供需两端制约，市场热度延续平淡。
克而瑞数据显示，5月Top20全口径销售排名的开发商中，保利发展、万科地产和华润置地分别以400亿元、325亿元和315亿元排名前三。月度同比销售金额方面，共有14家开发商同比为正。
9家为国央企，滨江集团、建发及招商蛇口以108%、94%和64%的同比增幅排名前三。融创和新城同比降幅较大，分别为40.1%和40.0%。目前形势下，国央企及部分优质民企韧性较强，中小房企竞争力不足，房企分化格局持续加剧。
