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7月5日,民生证券发布房地产行业全国调研系列报告之长三角区域(四)。

GDP 万亿城市,人口持续流入,制造业高速发展,坐拥“数字经济第一城”。杭州作为长三角能级仅次于上海的核心城市,总面积 16850 平方千米,22 年GDP 总量 18753 亿元,占浙江省的 24%,城镇化率达到 84%;杭州连续五年人才净流入率全国首位,常住人口数逐年稳定提升,截至 2022 年底,常住人口1238 万人,位列浙江省第一。

市场特点与展望:杭州市分区域看,核心圈层去化保持高水平,外围区域降温明显。其中,一圈层高热,“低存量、高倒挂”为高去化主因;二圈层为新房供应主力,近期分化加剧,仅“近核心、有倒挂”板块去化尚可,其余多数流摇;三圈层去化不畅,客户认可度降低,库存压力较大。2022 年杭州已出台二手房限购放松、认房不认贷、降低二套房首付比例等一系列救市政策,2023 年全市户籍、公积金与部分区域政策进一步放松,未来政策腾挪仍有余地,限购、贷款、摇号均有空间。

新房市场:2022 年新房市场规模处于近四年低位,成交量同比减半,新房价格累计涨幅维稳,有回升趋势。22 年供应 1245 万方,成交 995 万方,同比分别下降约 22%和 50%;2023 年成交结构集中主城区以及热门板块,改善类高价楼盘占比增加,成交均价创历史新高,截至 5 月上涨至 33808 元/㎡。

二手房市场:2022 年全年成交仅 5 万余套,政策调控加持下年末出现回暖迹象。杭州二手房市场在行业筑底期和新房的分流之下显得较为低迷。十区合计成交二手住宅 53042 套,成交总价约 1704 亿元,较 2021 年降幅分别为 31.0%、29.8%。23 年一季度二手住宅成交虽有所上升,但进入 4、5 月份,二手房成交快速下行。预计 2023 年年末至 2024 年将有大量新房次新房入市,届时将带来二手房供应量的快速增加,或将对二手房市场的成交量与成交价同时造成冲击,进而影响一二手房的倒挂价差,进一步冲击新房市场。

政策与土地:土拍规则多次变更,土地出让流程简化。22 年政策两度调整,取消预公告,试行线下一次性报价,22 年整年,杭十区供地完成率仅为 79%,但全年涉宅用地成交金额仍高达约 1911 亿元,全市宅地揽金约 1928 亿元,仅次于上海,位居全国第二。分区域来看,主城区实际完成率达 117%,是唯一的超额供地区域,相反临安、富阳、钱塘区受市场影响,实际供地完成率不足 50%;从出让建面来看,萧山、余杭仍为杭州市区主要供地区域。

投资建议:杭州作为华东人口持续流入、经济最具活力的城市之一,市场需求较为旺盛,一二手房存在较为明显的价格倒挂现象,同时也意味着核心片区的竞争较为激烈,对于房企的投资开发等综合能力要求较高,建议关注优质房企如深耕本地市场,融资与投资优势较为突出的滨江集团,积极拿地的龙头房企保利发展。

风险提示:政策变动风险,房价下跌风险,市场波动风险。

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