9月份,可以说是楼市非常关键的一个月!


(资料图片)

多项楼市利好政策相继落地,深圳住宅新盘推盘量在9月份也创高峰,但相对于深圳的楼市来说,金九还差点成色,但我们已经看到了有一点好转的趋势,置业者心态的变化从这一年多完全不关注楼市,目前至少开始转上看房了。

在“金九”期间,多城出台楼市利好政策,为购房者降低置业成本,支持合理购房需求。

深圳8月31日出台认房不认贷政策;9月25日,银行对首套存量房贷进行了集中调整;9月29日起,又调整优化个人住房贷款利率下限,此次下调,首套房利率下调至4.1%(LPR-10bp)二套房利率下调至4.5%(LPR+30bp)。深圳现在房贷利率下降,最直接的利好,是降低了购房者首付和月供的压力,有利于促进刚需和换房需求的释放。

此外,其它一线城市的政策也颇受关注,9月20日,广州多区放开限购,增值税“5改2”。一线城市持续的落地利好政策的信号意义非常强,这意味着限购政策或从二线城市的放开进入到一线城市,后续不排除其它一线城市陆续跟进,带动楼市企稳向好。

在新房市场的表现上,“黄金周”放假前一天,深圳“网红盘”1010批客抢337套房,开盘3小时售罄,将楼市的热闹氛围推至高潮。

但放眼看整个9月份的新开盘项目去化,仍旧处于极其分化的现状,卖得好的很少,即便是南山和福田的项目,也只能说卖得算一般。

9月份的新房数据来看,9月份预售是8278套房源,成交2076套房,同比往年的同期,成交量仍是近5年来的新低,可见,大家依然处于观望的现状。

二手房方面,成交量相比前几个月又有所好转,据深房中协数据显示,9月全市二手房录得3,210套,环比增长率为3.0%,相比去年同期,同比增长率为50.8%

图源:深房中协

【录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据,并非最终成交过户套数】

在9月份拿预售的近20个楼盘中,有几个“网红项目”,如南山绿景白石洲项目,这个盘在开盘已经将价格打到了低点,折后8.2万/平起,预售住宅套数是1257套,开盘登记763批,截止到10月7日,官方网签备案的数据是488套,成交最不到40%。

福田的金地环湾名苑项目推401套,目前网签备案的数据是191套房,销售率是约48%。

这两个项目其实是片区较有代表性的项目,开盘卖得一般的情况下,接下来的自然去化会更加难。

放眼光明,9月份光明入市了6个住宅项目,可谓是“神仙打架”,卖得最好的是深房光明里,这个项目以地段+价格取胜,均价不到4.5万/平的价格,能买到光明目前大家公认的“光明豪宅区”,是这个项目卖得好的主因之一。

光明这一批入市的楼盘的价格,一次一次在刷新着光明的价格新低,多个项目的单价最低已到3字头,这是在两年前要靠抢的光明无法想象的,值得深思的是,接下来,光明的价格底点会是多少?

今年的黄金周,可以说是开发商最热闹的黄金周之一,娟子这里说的热闹是指开发商在搞促销活动上花费了许多心思。

许多新盘都推出了特惠房源以及多种暖场活动,从各大楼盘来看,不少楼盘的现场确实出现看房人多的现象,打折的力度也相当给力,可谓是真金白银的给置业者让利。

促销的楼盘中,也包括知名房企。

如招商蛇口深圳公司十盘联动,龙华招商雍云府给到备案价91折的优惠,一套约89㎡的3房总价优惠近40万元。即便是位于前海的一湾臻邸项目,也不得不加入打折的行列,不过一套房总价最高优惠仅9万元。

华润置地深圳大区则是推出“超燃购房节”活动,推出特惠礼、到访礼、推荐礼等优惠,包括限量特惠房源、限时佣金加码等促销活动。

万科南方区域12城联动,启动“2023万科钜惠黄金周”,深圳区域刚改项目未来之光,推出5套限时一口价房源,优惠幅度在91折左右……

放眼望去,深圳的新盘都在抓紧抢收“黄金周”,一些楼盘亮出假期千人到访项目的场面,但从整体的成交数据来看,并不如人意,当下的现状是,大家愿意看房但却不愿当即下定。

相比起看房,买房人更加谨慎和犹豫;数据显示,今年国庆黄金周期间(9.29-10.5),深圳新房住宅成交仅为324套,日均成交仅为46套,创近3年同期历史新低,同比去年黄金周日均成交下降30%。

目前,已有多个楼盘发出黄金周的战绩,事实证明,促销多多少少也是有用的,如光明的润曜府项目在假期成交了23套房;坪山紫樾润府假期前两天就成交突破2000万元;宝安的瑞樾府双节期间收金3.35亿……这些仅是开发商传出来的销售数据。

针对目前的市场行情现状,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,从客户情绪来看,看房的人确实都是计划要买房的,但多倾向于多盘比较。大家普遍认为房价不会涨,甚至开发商大摆促销姿态的背景下,认为后续房价可能还会下跌。

他认为,现在的楼市出现“等政策式的需求延滞”;但事实上,政策空间眼见在收窄和触顶,政策的边际效果明显在减弱,即便是“大放水”也根本无法达到过去那种火热的行情。

而问题是,市场不会理解的,他们认为政策没有达到预期,且相信媒体所谓的“市场不稳、救市不断”,各地确实也很着急,急于想让楼市稳定下来。而对于迫切要买房的人来说,即便开发商有优惠,即便“一口价”房源降价了50万,但房价还很高,他们依然买不起,而房子本身的品质也并没那么好,这就是当前楼市的困局。

房子在供应,但去化却放缓,库存的增加是必然。

据南方+数据显示,截止9月末,全市新房库存达到49934套,至少创2021年以来新高。实际上,9月份中下旬以来,在售一手住宅库存量一度超过5万套;去化时长也至少是2021年以来新高,已达到18.5个月。

南方+ 冯少文 制图

而二手房方面,据房中协的最新统计数据,挂牌量目前已经在5.7万多套,9月份以来,挂牌量较上月增加了4000多套,这主要是目前许多人想要售卖或置换,但难题却是先要把之前的房子卖出去。

可以预见的是,接下来深圳还有多个项目将入市,据我们的统计数据显示,近期预计还将有近20个项目入市,区位上来看,其中10个项目分布在深圳北部和西部地区,7个项目分布在东部地区。

价位上来看,都属于刚需以及改善型置业项目,产品方面主要以3-4房为主,项目集中在龙华、光明、龙岗地区。

咚咚牛浩思 统计制图

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