9月份，可以说是楼市非常关键的一个月！

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多项楼市利好政策相继落地，深圳住宅新盘推盘量在9月份也创高峰，但相对于深圳的楼市来说，金九还差点成色，但我们已经看到了有一点好转的趋势，置业者心态的变化从这一年多完全不关注楼市，目前至少开始转上看房了。

一

在“金九”期间，多城出台楼市利好政策，为购房者降低置业成本，支持合理购房需求。

深圳8月31日出台了认房不认贷政策；9月25日，银行对首套存量房贷进行了集中调整；9月29日起，又调整优化个人住房贷款利率下限，此次下调，首套房利率下调至4.1%(LPR-10bp)，二套房利率下调至4.5%(LPR+30bp）。深圳现在房贷利率下降，最直接的利好，是降低了购房者首付和月供的压力，有利于促进刚需和换房需求的释放。

此外，其它一线城市的政策也颇受关注，9月20日，广州多区放开限购，增值税“5改2”。一线城市持续的落地利好政策的信号意义非常强，这意味着限购政策或从二线城市的放开进入到一线城市，后续不排除其它一线城市陆续跟进，带动楼市企稳向好。

在新房市场的表现上，“黄金周”放假前一天，深圳“网红盘”1010批客抢337套房，开盘3小时售罄，将楼市的热闹氛围推至高潮。

但放眼看整个9月份的新开盘项目去化，仍旧处于极其分化的现状，卖得好的很少，即便是南山和福田的项目，也只能说卖得算一般。

9月份的新房数据来看，9月份预售是8278套房源，成交2076套房，同比往年的同期，成交量仍是近5年来的新低，可见，大家依然处于观望的现状。

二手房方面，成交量相比前几个月又有所好转，据深房中协数据显示，9月全市二手房录得3,210套，环比增长率为3.0%，相比去年同期，同比增长率为50.8%。

图源：深房中协

【录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数】

在9月份拿预售的近20个楼盘中，有几个“网红项目”，如南山绿景白石洲项目，这个盘在开盘已经将价格打到了低点，折后8.2万/平起，预售住宅套数是1257套，开盘登记763批，截止到10月7日，官方网签备案的数据是488套，成交最不到40%。

福田的金地环湾名苑项目推401套，目前网签备案的数据是191套房，销售率是约48%。

这两个项目其实是片区较有代表性的项目，开盘卖得一般的情况下，接下来的自然去化会更加难。

放眼光明，9月份光明入市了6个住宅项目，可谓是“神仙打架”，卖得最好的是深房光明里，这个项目以地段+价格取胜，均价不到4.5万/平的价格，能买到光明目前大家公认的“光明豪宅区”，是这个项目卖得好的主因之一。

光明这一批入市的楼盘的价格，一次一次在刷新着光明的价格新低，多个项目的单价最低已到3字头，这是在两年前要靠抢的光明无法想象的，值得深思的是，接下来，光明的价格底点会是多少？

二

今年的黄金周，可以说是开发商最热闹的黄金周之一，娟子这里说的热闹是指开发商在搞促销活动上花费了许多心思。

许多新盘都推出了特惠房源以及多种暖场活动，从各大楼盘来看，不少楼盘的现场确实出现看房人多的现象，打折的力度也相当给力，可谓是真金白银的给置业者让利。

促销的楼盘中，也包括知名房企。

如招商蛇口深圳公司十盘联动，龙华招商雍云府给到备案价91折的优惠，一套约89㎡的3房总价优惠近40万元。即便是位于前海的一湾臻邸项目，也不得不加入打折的行列，不过一套房总价最高优惠仅9万元。

华润置地深圳大区则是推出“超燃购房节”活动，推出特惠礼、到访礼、推荐礼等优惠，包括限量特惠房源、限时佣金加码等促销活动。

万科南方区域12城联动，启动“2023万科钜惠黄金周”，深圳区域刚改项目未来之光，推出5套限时一口价房源，优惠幅度在91折左右……

放眼望去，深圳的新盘都在抓紧抢收“黄金周”，一些楼盘亮出假期千人到访项目的场面，但从整体的成交数据来看，并不如人意，当下的现状是，大家愿意看房但却不愿当即下定。

相比起看房，买房人更加谨慎和犹豫；数据显示，今年国庆黄金周期间（9.29-10.5），深圳新房住宅成交仅为324套，日均成交仅为46套，创近3年同期历史新低，同比去年黄金周日均成交下降30%。

目前，已有多个楼盘发出黄金周的战绩，事实证明，促销多多少少也是有用的，如光明的润曜府项目在假期成交了23套房；坪山紫樾润府假期前两天就成交突破2000万元；宝安的瑞樾府双节期间收金3.35亿……这些仅是开发商传出来的销售数据。

针对目前的市场行情现状，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从客户情绪来看，看房的人确实都是计划要买房的，但多倾向于多盘比较。大家普遍认为房价不会涨，甚至开发商大摆促销姿态的背景下，认为后续房价可能还会下跌。

他认为，现在的楼市出现“等政策式的需求延滞”；但事实上，政策空间眼见在收窄和触顶，政策的边际效果明显在减弱，即便是“大放水”也根本无法达到过去那种火热的行情。

而问题是，市场不会理解的，他们认为政策没有达到预期，且相信媒体所谓的“市场不稳、救市不断”，各地确实也很着急，急于想让楼市稳定下来。而对于迫切要买房的人来说，即便开发商有优惠，即便“一口价”房源降价了50万，但房价还很高，他们依然买不起，而房子本身的品质也并没那么好，这就是当前楼市的困局。

三

房子在供应，但去化却放缓，库存的增加是必然。

据南方+数据显示，截止9月末，全市新房库存达到49934套，至少创2021年以来新高。实际上，9月份中下旬以来，在售一手住宅库存量一度超过5万套；去化时长也至少是2021年以来新高，已达到18.5个月。

南方+ 冯少文 制图

而二手房方面，据房中协的最新统计数据，挂牌量目前已经在5.7万多套，9月份以来，挂牌量较上月增加了4000多套，这主要是目前许多人想要售卖或置换，但难题却是先要把之前的房子卖出去。

可以预见的是，接下来深圳还有多个项目将入市，据我们的统计数据显示，近期预计还将有近20个项目入市，区位上来看，其中10个项目分布在深圳北部和西部地区，7个项目分布在东部地区。

价位上来看，都属于刚需以及改善型置业项目，产品方面主要以3-4房为主，项目集中在龙华、光明、龙岗地区。

咚咚牛浩思 统计制图

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