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一、问：买受人与开发商订立房屋买卖合同后，在尚未依据《城市房地产管理法》等相关规定办理房屋产权登记时，又将该房屋转卖给第三人，该第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书?

答：对此实践中存在两种观点：

第一种观点认为，基于合同相对性原则，第三人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记，不能直接向开发商主张。

第二种观点认为，前后合同处于连续状态，第三人代替了买受人的位置，为交易便捷，可以在判决中省略登记，最终买受人可直接要求开发商协助办理产权变更登记。

我们同意第一种观点，理由是：

(1)符合合同相对性的法理。《民法典》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”合同在相对人之间发生效力，除法律明确规定外，一般不能约束合同以外的第三人。对于连环买卖，虽然针对同一标的物，且交易彼此连续，

但仍属于不同的主体和不同的法律关系，故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利，除非符合《民法典》第五百三十五条关于代位权的规定。

(2)防止国家税收流失。根据我国房地产税收有关法律规定，二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等税种，如果允许第三人直接向出卖人即开发商主张过户，将使中间环节的税收被规避，导致国有资产流失，同时有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。

(3)合理平衡债权人利益。如果允许第三人直接向出卖人即开发商请求过户，买受人的债权人利益可能会受损。特别在买受人恶意逃债时，其与第三人虚构房屋买卖合同，由第三人通过法院裁判获得房屋所有权，使买受人的债权人的利益落空。

来源：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》（法律出版社，2021年7月第一版）

类案：原房屋所有权人与最后一手买受人为了房屋过户之需签订的过户合同应属无效，主要是存在恶意串通的情形，损害国家利益，就是逃税的情形。

案号:  （2020）苏0205民初1377号  （2020）苏02民终3819号

二、房屋连环买卖广东法院相关指导意见（2022）

十、房屋连环买卖中，前一手买卖合同被确认无效，不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权，依据善意取得的规定处理。

十九、房屋连环买卖均未办理不动产转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理不动产转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。

被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理不动产转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的，人民法院可以依据民法典第五百八十条第一款第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。

三、依次办理登记手续的法律依据

1.不是《民法典》第五百三十五的代位权制度，代位权制度是支持最后的买受人直接向最前手出卖人直接主张权利的，如此则损害了国家的税收利益。

《民法典》第五百三十五条 因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。

代位权的行使范围以债权人的到期债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。

相对人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。

2.应该是《民法典》的第五百二十四条，第三人认为对自己有利的代为履行，及《民法典》七百一十九条和一百五十九条的立法思想，转租的次承租人可以代替承租人支付租金和违约金，以继续履行自己的转租合同，那么转卖的后面的买受人原告也可以代替前手出卖人继续履行前面的买卖合同，以维护自身的合法权益。

依据《民法典》七百一十九条第二款的内容，可以看出依据该条的第一款，次承租人代替履行租金和违约金后，依旧是维持二个相互独立的合同关系，但是后手的承租人，又可以维护自己的合法权利。所谓举轻以明重，租客可以，买受人当然也可以。

《民法典》第五百二十四条 债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。

债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。

第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

第一百五十九条 附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。