文/乐居财经 魏薇

两天前，东方雨虹董秘张蓓在朋友圈的“灵魂12问”刷屏网络。

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她对公司“业务快速发展、收入利润双增，股价却跌得超出预期”表示“看不懂”，提出“为什么忽视为摆脱当年的房地产依赖症、快速果断实施渠道变革方面所做出的艰辛努力和转型过程中已展现出来的成效？为什么忽视零售业务的高速增长？为什么忽视公司团队的顽强拼搏？”等问题。

在2021年6月，东方雨虹的股价高达每股64.14元，截至10月18日收盘，其股价为每股24.38元，相较于2021年的高点已经跌超60%。

但持续下跌的股价并未影响东方雨虹在北京大手笔拿地。10月18日这天，东方雨虹40.135亿摇北京丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区R2二类居住用地，成交楼面价约4.89万/㎡，溢价率15%。

代表东方雨虹竞拍的是北京虹曦置业有限公司，该公司为东方雨虹的全资控股公司，成立于2023年3月1日，经营范围为房地产开发经营。具体而言，北京虹曦置业由北京虹庭置业100%持有，后者则是北京耕读之家的全资子公司，北京耕读之家为东方雨虹100%持股子公司。

另外，拿地公司北京虹曦置业，还有一家100%持股的子公司，名为北京虹晨置业。

与东方雨虹一起竞拍该地块的，包括华润、中铁建、京能、首开、中海、城建、天恒7家企业。在此次竞拍过程中，东方雨虹并未举过牌，该地块最终在摇号环节花落东方雨虹。

作为建材领域的“防水一哥”，东方雨虹今年以来在一线城市的土拍市场很是活跃，在竞得该地块之前，已经多次“陪跑”。

7次竞拍未果

在6-7月两个月的时间内，东方雨虹先后参与了顺义新城2宗地块、海淀双新2宗地块、经开区X47R1地块、昌平沙河高教园0002地块等热门地块的竞拍，起拍价合计212.05亿元，仅保证金一项，便合计高达42.6亿元，但最后都抱憾而归。

在这6宗地块中，有3宗地块为东方雨虹和海门海泰联合竞拍，分别为海淀双新2块地块、经开区X47R1地块。

8月初，东方雨虹转战深圳，参与了深圳宝安区新安街道A001-0212地块的竞拍，未能成功拿下该地块。

此前参与北京顺义2宗地块的竞拍后，有投资者在深交所互动易上问询“公司是否对涉足房地产业务有兴趣”。对此，东方雨虹的回复是：“公司不涉及房地产开发业务，公司致力于新型建筑防水材料的研发、生产、销售和防水工程施工业务领域，持续打造成为卓越的建筑建材系统服务商。”

从各项信息来看，东方雨虹此次拍得的南苑地块称得上优质。根据挂牌文件信息，该地块土地面积34192.126㎡，建筑控制规模≤82061㎡，交易起始价34.9亿元，将以“五通一平”形式供地。

地理位置上，该地块北侧紧邻南苑湿地公园，西北侧距地铁4号线新宫站，同站可换乘19号线，周边2公里范围内还有万达广场、丰台大悦春风里、丰台区南苑中学等生活配套。

房产交易平台显示，南苑地块周边西宏苑、飞腾家园、诚苑南里等建设时间较早的小区二手房价约4万元/平方米，周边新房如泰禾金府大院售价约7.8万元/平方米、天悦壹号售价约9万元/平方米。

马甲or跨界地产？

东方雨虹在房地产开发业务上的布局并不算多。

2020年8月，东方雨虹联手中国奥园在广州市增城区中新镇拿下一宗宅地，总代价约8.47亿元，之后该地块项目被命名为奥园中新城市天地，奥园计划将该盘打造为广州东首个“总部经济TOD”项目。在这个合作项目中，东方雨虹占股20%。

次年7月，奥园中新城市天地开盘，楼盘均价约2.1万元/平方米。随着奥园债务危机的爆发，项目陷入烂尾，其中的商业部分已经暂停开发建设，如今的重点在住宅部分的保交楼。

2021年4月，东方雨虹通过旗下全资子公司广州东方雨虹置业以约1.12亿元的价格拿下广州花都区的一宗商住地块。该项目在今年6月7日举行开工奠基仪式，计划建设为集甲级写字楼、高端居住、金融服务、科研、休闲和餐饮等多功能生态于一体的城市综合体，总投资3亿元。

整体来看，东方雨虹拿地的总价低、规模小，此次斥资超40亿大手笔拿地尚属第一次。

鲜少出现在土拍市场的东方雨虹突然激进拿地，引发了外界的怀疑，有人认为东方雨虹是在为其他房企做“马甲”，以增加中签概率。

但也有分析认为，绝大多数房企都会找不知名的小企业或刚成立的新公司做“马甲”，东方雨虹本身知名度，也参与过房地产开发，做“马甲”的可能性较低。

天眼查显示，在东方雨虹的对外投资行业分布中，房地产业占比2.34%、建筑业占比4.69%；制造业占比最多，为39.85%，其次是科学研究和技术服务，占比24.22%。

不可否认的是，防水涂料行业龙头东方雨虹在房地产开发方面的经验并不足。而政策的松动给予了东方雨虹更大的操作空间。

6月初，北京土拍市场取消了“土地成交后，不得以任何直接或间接形式将股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买人及其关联方”的限制条款，这就意味着，参拍者在摇中后可以引入其他企业合作开发。

另一方面，地产上下游供应商、家居企业拿地并非孤例。地产深度调整，这些与地产关联的企业也跃跃欲试，此前，如圣都、欧派都有拿地消息传出。

9月8日，白云区广州设计之都二期AB2904031-1号地块由欧派家居以底价3.88亿元成交；10月8日，圣都装饰以底价3.09亿拿下杭州中心城区上塘单元商地。

不过，这两宗地，一宗将建设圣都装饰总部大楼，另一宗则须建设智能家居研发设计中心。用地属性以及价格，与东方雨虹此次拿下的地块都不可同日而语。结合该公司以往的风格，不排除后续将引入地产商对该地块进行开发。

截至10月19日，东方雨虹(002271.SZ)股价收盘24.38元，跌-1.56%，成交总额5.93亿元，总市值604.43亿元。