兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事鲁政委

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中房报记者 苗野 北京报道

整个2022年，房地产各项指标几乎都走出了一条持续下滑的曲线。

国家统计局数据显示，2022年1-11月，房地产开发投资同比下滑9.8%，其中11月单月同比下滑19.9%；商品房销售额同比下滑26.6%；房企到位资金同比下滑25.7%，11月单月同比下滑35.4%。

市场下行压力大的地方，刺激政策应出尽出，以杭州、宁波、济南为代表的强二线城市，加速松绑限制性政策。在更高层方面，央行、银保监会出台“金融16条”，为房地产行业注入政策强心剂，证监会发布政策，支持房地产股权融资，化解市场风险。2022年，在经济曲折前行的同时，针对房地产行业的政策支持步伐从未停止。

2023年已至，对于中国房地产行业的发展情况，近日中国房地产报记者采访了兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事鲁政委。

中国房地产报：过去的2022年，如果用一句话总结您想说什么？

鲁政委：我想说，2022年太不容易了。

中国房地产报：中央经济工作会议对于2023年的房地产业给予了定调，包括支持刚性和改善性需求，有效防范化解优质头部房企风险等，对于这次会议对于房地产行业的定调您如何看？

鲁政委：这次会议对房地产业的定调有几项重大变化，首先，重新明确了房地产还是国民经济的支柱产业的地位，这是一个重大变化，我们至少已经有10年不提房地产支柱产业地位了。但此支柱与彼支柱的含义已有所差别，以前讲“支柱地位”是指它跑得快，对经济带动作用强；现在提“支柱地位”是指在经济发展中要立得稳。

其次，住房是居民的重要消费。在《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》中，对于住房消费作为消费的重要一环进行了较大篇幅的介绍和安排，其中重点提到了要促进居住消费健康发展。居住是消费意味着不能再把房地产的主要作用体现在投资上，它不是投资品。

这两大变化为后续房地产业的健康发展明确了方向，也从多角度、全方位的视角推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

中国房地产报：2023年，您对房地产行业的发展有什么期待？

鲁政委：从2021年到2022年，房地产开发商暴雷不断，直接引发了后续的烂尾楼断贷潮，但这些问题中央经济工作会议都已给出解决方案，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，意味着保证头部房企不再出问题，畅通它的各种融资渠道，现在已经看到了房地产风险的底，不会再有进一步的风险。

从目前政策口径来看，没违约的企业不会再发生违约，所有新增融资都着眼于解决存量项目，也就是说通过信贷、债权、股权融资募集到的资金都首先用于保交楼；已经违约的企业或项目，会通过市场化并购方式出清。所以我觉得老百姓的烂尾盘会在2023年得到完美解决。

对于2023年房地产行业发展，在我看来正处在迈向建立房地产新发展模式过程中，房地产市场的风险已经改善，并逐步得到化解，房地产市场的信心将逐步修复。

中国房地产报：对于未来房地产市场平稳健康发展您有何建议？

鲁政委：在未来更长的时间内，我们要坚定推进房地产新发展模式的建立和完善，建议推出的几项新政策：

一是建立国家政策性住房融资机构，为房地产市场发展提供一个长期稳定的基石；二是推出房地产REITs，使得市场在去追逐实物房产的同时，也能提高房地产市场的流动性；三是从市场和政府两方面完善租赁住房市场，强化对于承租人的保护。

中国房地产报：2023年经济增长将发生怎样的变化？房地产对经济带动又能发挥多大作用？

鲁政委：2023年经济运行处于整体复苏状态，全年GDP增速目标大概在5%左右。考虑到同比基数较低，且防疫政策优化的影响将逐渐显现，2023年GDP增速目标有望完成。

我们相信越往后经济恢复得会越来越好，在这个过程当中我们需要大量的改革开放以及政策复原的工作来培本固元。此次中央经济工作会议的主线是聚焦并激发经济的内生动能：一是把恢复和扩大消费摆在优先位置；二是以开放促改革；三是向改革要动力。如果从同比角度来看，我们要尽可能减少房地产对于经济的拖累，但仍然要长短兼顾，朝着建立一个新的房地产健康发展模式转型。