2022年底,武汉市汉阳区一楼盘开盘时销售不佳;春节后,推出几十套特价房,吸引了大量看房客户,扭转了营销局面。唐军/摄



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唐军/发自武汉


武汉房地产市场正深陷舆论漩涡中。


2月6日,武汉市人民政府出台《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》,提出支持居民家庭合理住房消费,结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围,在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格。值得关注的是,文件中还把房地产行业列为困难行业,要加大纾困支持力度。


多年来,武汉房地产市场的交易量始终位居全国前列,对城市经济的拉动作用更为显著,武汉本次明文将其列为困难行业,让各界人士颇为费解。


武汉市房地产主管部门相关负责人回应媒体时表示:“我们是动态地使用调控政策,二环内主城区核心板块一旦房源紧张或供应不足,我们会立刻收紧限购范围。实际上,目前全国对于首套房贷款利率下限的认定也是动态的,我们思路与此相同。”


厦门大学管理学院教授、博导戴亦一在获悉该政策后也在自己的头条号上直言:武汉市用心良苦。限购是特殊时期不得已而执行的一种计划经济时代的调控手段,本来就不适合常态化使用,更何况武汉楼市现在非常萧条,需要刺激、需要维稳。


有购房者却吐槽说:“我是缺那个购房资格吗?缺的是首付和还贷的钱!”


一位不愿具名的资深专家告诉记者:“本次武汉把房地产业特别定位为‘困难行业’,明显是抢抓政策机遇窗口,以便更大力度地纾困地产,为全年经济发展打好开局。”


成交量创近8年新低


武汉新建住宅市场年度走势:2022年武汉商品住宅供求双双下滑50%,年度供应999.28万平方米,成交1093.22万平方米;成交金额1753.15亿元,年度成交均价16037元/平方米。数据来源:武汉同策


武汉市房地产业确实步入了至暗时刻。


武汉市住房保障和房屋管理局数据显示,2022年,武汉新建商品住房共计成交11.63万套、1316.5万平方米,同比分别下滑42%和43%,是近8年来成交量最低的一年。


同策武汉房地产市场报告也显示,2022年,武汉市新建住宅平均价格同比下滑4%,全年新建住宅开盘平均去化率仅19%;截至2022年12月,全市新房库存近1800万平方米,去化周期16.4个月。


2020年,武汉房地产顶着疫情还创下了新房成交17.54万套的成绩,位居全国前三;2021年,武汉更上一层楼,新建住房成交超20万套,居全国第一。


武汉地产研究院院长殷跃建在接受记者采访时表示,前几年,武汉地产过猛过快的发展,严重透支了市场量能,引发供需失衡,叠加地产金融调控的过严,造成了行业的大滑坡。疫情的暴发,对基层低收入的刚需群体的冲击较大。武汉作为以刚需为市场主体的城市,相比全国其他城市,受疫情的影响会更大一些。


在武汉房地产行业发展多年的一位周姓总经理告诉记者:“从2021年底至今,我们眼看着市场不断萧条,行业信心几乎降至冰点。从市场表现看,政策刺激激不起成交浪潮,以价换量换不来市场复苏,项目开盘开不出良好去化,领跑大盘带不动冷清市场。我们就这样艰难地熬过了2022年。今年一季度能否恢复仍待观察。”


在市场表现不佳时,武汉市曾多次祭出宽松政策,以提振楼市。


2022年5月22日,武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域从原限购区域调整为不限购区域。同年6月20日,武汉又在实操层面执行新的限购政策,户籍居民家庭名下若已有两套住房,可以再买一套房。


除此以外,武汉还有一些特殊的限购松绑政策:二孩或三孩家庭可买第三套房、父母投靠可买第三套房政策,此前户籍家庭通过这一系列政策最多可以购买四套房。而在武汉非主城区限购区域,楼市限购已经全面放开,武汉户口居民在此非限购区域的住房不计入家庭现有住房套数。


然而,对于地产宽松措施的实施,武汉市表现较为谨慎,没有印发具体文件,推行力度也不大,对市场的拉动效应非常有限。


武汉近几年开盘去化率直线下滑,据不完全统计,2022年开盘去化率不足2成,全年开盘去化率19%。数据来源:武汉同策


2022年12月8日,武汉市借助房交会让年终市场有所活跃,得以翘尾回升。但2023年春节期间,武汉楼市却依然呈现疲软态势。1月21日~1月27日,武汉市新建商品房成交网签备案77套,其中新建商品住房成交网签备案65套,同比2022年春节期间,分别下降了41%、49%。整个1月,武汉市新建商品住房网签成交6303套,成交量环比下降62%;同比下降48%。


“武汉地产市场如此糟糕的表现若不祭出强有力的政策,很难挽救行业颓势。”一位不愿具名的资深专家告诉记者,本次武汉把房地产业特别定位为“困难行业”,明显是抢抓政策机遇窗口,以便更大力度地纾困地产,为全年经济发展打好开局。


针对武汉房地产业是困难行业的各种评议,武汉地产研究院院长殷跃建在接受记者采访时却颇为冷静地回应:“2022年数据能不能真实反映武汉地产的发展水平要打一个问号!房地产真的是困难行业?是只武汉有困难还是全国都困难?这都要认真思考。”


发挥房地产业先导性作用


冲击2万亿元目标


2022年武汉土拍市场涉宅用地供求量下滑约60%,成交金额及成交规模在全国排名跌出前十。数据来源:武汉同策


“我感觉去年是行业最为暗淡、艰难的一年。”上述周总经理表示,有些世界500强、中国500强地产企业发生暴雷,导致市场恶化、极速萧条。同时,连续3年疫情,各行业都遭受重创,老百姓的钱袋子空了,又怕买到烂尾楼,观望情绪浓郁。


记者梳理国家统计局全国70个大中城市房地产月度数据发现,2022年初以来,武汉市房价环比已连跌11个月。


殷跃建分析称:“买涨不买跌,这是消费心理的使然。前几年,房价上涨较快的时期,很多家庭购房计划前置,让武汉住房消费超前透支;另外,武汉每年超20万套的住房巨大供应量,造成供大于求,市场供需失衡,这都为目前行业的困境埋下了伏笔,并进一步影响武汉财政收入。”


新房市场滞销不畅,让土地出让艰难。武汉土地市场交易中心数据显示,2022年度武汉土地出让成交仅约金额为940亿元,加上全市新建住房销售额约1800亿元,两项总额为2740亿元,同比跌幅52.2%。


2022年,武汉市GDP为18866.43亿元,按可比价格计算,比上年增长4%。有武汉市政府高层人士告诉记者,这个增幅虽然不低,但低于武汉原内定预期目标。


按照武汉市发展规划,武汉GDP于“十三五”末突破2万亿元大关,2019年武汉经济增长势头良好,GDP接近1.7万亿元,此后,其增长势头被疫情阻断,在2万亿元关口前止步不前。


殷跃建表示,如果去年武汉房地产没有发生断崖式下滑,这2000多亿元的缺口是可以弥补实现的。很明显,房地产拖累了武汉经济。


武汉市统计局的数据印证了殷跃建的观点,2022年,武汉市固定资产投资比上年增长10.8%,延续了平稳快速增长态势。从投资领域看,基础设施投资增长10.8%,工业投资增长19.3%;房地产开发投资仅增长5.5%,低于全市固定投资整体增幅5.3%。


前述武汉市政府高层人士表示,房地产对经济拉动作用毋庸置疑,但近年来大家对于如何发展定位房地产业有些摇摆,不想过度依赖,把重点转向了科技创新与实体产业上。


记者梳理2022年武汉市经济数据发现,武汉重点发展布局的光电子、新能源汽车等产业的东湖高新区、经开区的GDP分别为2800亿元、2000亿元,这两大区域产业对经济的贡献度均低于武汉房地产业。


“武汉市培育光谷、车谷光电子、新能源汽车等产业都已超过了30年,显然,目前要寻找能替代房地产业的支柱产业仍然比较难。我们在城市经济发展中,如何协调好房地产业与其他产业的关系,既发挥房地产业的先导性作用,又不过分依赖它,这不仅是武汉市面临的两难境遇,全国其他城市也都面临同样的课题。”殷跃建强调说。