近期,地产股迎来了久违大涨,很多人咨询我,是不是楼市政策会有大调整?消息面上,各种版本都有。看来,需要对楼市未来发展的大方向,做一个系统性的梳理。中秋小长假,利用这个难得的闲暇,笔者把近期的一些思路、思考和大家分享,正本清源并以正视听。

01.


(资料图片仅供参考)

先看大环境。从近期对行业、市场的调研看,从没有感到这么难!倒并不是说,经济多差(还在正增长),而是不断蔓延的信心低落、预期悲观,甚至迷茫。问题是,就在几年前,还是一派乐观景象,比如新消费、出境游、换房潮、“互联网+”……。向上向好,都是确定性的。

那么,到底发生了什么?

从根本上讲,因为我们过去几十年的发展太顺了。举个简单的例子。2007年,我毕业那会儿,一下子拿到3个offer(绝不是凡尔赛):大学教职、金融管理部门、某大行总行的博士后。

最后,遵从内心,我去了一家政府的研究机构!

我想说的是,那些年经济高速发展,工作机会很多。但是,高速发展和唾手可得的工作机会,有“超前繁荣”“过度繁荣”的成分。举个例子,全国建成或在建的各级新区、开发区,总数超过3500个,基本是在过去20年创造出来的。我国建成区能把88%的中国人装进去。

这么多新区,能创造出多少基建投资,多少房地产,多少贷款的机会;企业入驻、居民入住以后,能带来多少产值、多少消费。搞建设的钱哪里来?很大程度是“房地产+金融”的硬核组合驱动起来的。一旦地产下行,想方设法拉起来。久而久之,直线上升和繁荣就是想当然的。

02.

这很容易把一个人的胃口拉高,很容易把趋势推着走,当作个人能力。试想,原来可以轻松获得的红利、伸手就能摘到的果子,突然间没有了,心理能适应吗?身处地产、金融、互联网、新消费等行业的人群,深有体会。GDP、企业业绩、个人收入或资产等。每年都要增长。

一旦不增长了,就觉得不正常!

过去,市场范围外延式扩张,每年确实能够增长。某些年份实现不了,就会想当然地认为,政府会努力、企业会努力、个人会努力,增长一定会实现。地方有GDP锦标赛、企业有业绩考核、个人有面子压力(换个大房子、小孩要上补习班)。各方都努力,增长目标实现了。

过去,这种“增长”的想当然,都实现了。

真实需求真的没那么大,但人为拉高的供给,会创造需求。不行的话,就通过负债驱动。某一线城市外围,2015年的房价只有7000元,购买的主力主要是做小生意、货车司机、打工者等外来人口。经过棚改、放宽落户、轨道交通规划三波刺激,房价已到了2万元了。

这期间,看着房价不断涨,很多人加了杠杆、透支了父母的积蓄。一开始不敢加杠杆的人,后悔自己胆儿小,后来也跟着冲进来了,杀红眼的也有。很多职业炒客,手上有十几套房子,分布在很多城市。这几年,房地产源源不断的需求,就是这么驱动的、就是这么创造出来的。

过去的逻辑走不下去了,告别了债务增长、告别了资本的镀金时代。但是,增长的心理预期下不来,就内卷、内耗、内斗。于是,预期悲观和无力感就来了。这种状体下,靠加班、打气、团建、压KPI,解决不了问题;靠内卷、内耗、内斗等都解决不了。那怎么办呢?

当走到死胡同了,就要跳出旧的框框,才会豁然开朗。

用领导的话来讲,开新局!

以房地产为例。现在,行业全链条下行、市场确实低迷,各地都在挖苦心思、绞尽脑汁地纾困、救助。但想一想,楼市在历史最高位上,徘徊了多少年了?从2016年算起,已经有6年。老实讲,这是住房需求基本满足以后,狂飙突进的6年,也是房价非理性上涨的6年。

再怎么刺激、再怎么纾困,限购放开、杠杆放开,也只是“有房一族”买二套、买三套,换更大的房子。本质上,还是在原有框架下打转转,无法改变供给过剩、需求不足的困局。

03.

那么,“有房一族”的房哪来的?就是世纪之交“房改”和随后10年的“经适房”政策红利下,从非市场化(房改房)或半市场化(经适房)到市场化(商品房)而来的。从而,在一夜之间,城镇人口积累了第一桶金。这第一桶金,启动了商品房需求,也驱动商品房供给。

后来,我们加入WTO,带来工业化,进一步支撑城镇化,让商品房市场的需求和供给规模,都上了一个台阶。这是本世纪前20年楼市的主旋律,也是现在3亿中产及以上收入人群,之所以成为中产、甚至成为富豪的主要源泉。近几年,楼市火热,主要是这3亿人在驱动着。

这几年,楼市还在高位运行,靠的主要是杠杆驱动下的资产配置!但现在,这个驱动力下降了、被透支了。再靠旧的动力来续写楼市的繁荣,支撑楼市的体量在高位平衡,不可能了。现在,城市的基础骨架、基建设施、四梁八柱、商品房等,都建好了,且超前超规模建好了。

我们需要的是,不再是投资多少项目、建设多少高楼,开发某个新区,需要的是有烟火气的生活!简单来讲,就是把空的房子装满人,这些人能过上现代文明下体面的的生活方式大人们有稳定和可持续的工作,小孩能接受义务教育,老年人能养老。家庭收入能支撑、可负担。

同时,居民消费产生的现金流和税收,能保证商家和企业有生意,保证社区、街道和政府运转。这个朴素的图谱就是中国经济向内需转型的方向,也是国内经济大循环和良性循环的图谱。

我们要纠偏一种认识,认为做大项目投资、城市日新月异、科技创新等等热火超强的景象,才是发展和转型的标志。科技创新要有,但更重要的是,不同层级人群,都能获得合适的工作(教育或养老)、正常地消费,也包括相对体面的居住,这就是合理的经济转型逻辑。

04.

对地产来说,过去的逻辑循环不下去了。近期楼市的运行态势,已揭示这一点。专注于住房升级的新房市场,买房的人变少了,去化率直线下降;二手房挂牌量越来越大,但很难卖出去。其中,有换房的,但更多的是想套现。但是,貌似在一夜之间,楼市需求就断层了。

有人说,城镇存量住房里,有很多房子功能很差、配套很差,甚至不适合人居住,改善住房的需求很庞大。道理是没错,谁都想住上好的房子,但有收入支撑人有多少?能加得起杠杆人有多少?

未来,房地产的新模式、良性循环,不仅是“老三亿人”过上更高品质的居家和社区生活,更是“新三亿人”(年轻人、新市民)能获得相对体面的居所、分享城市发展的诉求。放在更大的视野下,就是未能充分或平等享受到城市和工业文明的8亿非城镇户籍人口的诉求。

这才是房地产发展的美好前景。

这个故事已经讲出来,而且要继续讲下去!唯有此,经济和社会才能像一个正常的生命肌体一样,新陈代谢和良性循环。在新的时期,我们要做的,就是全方位创造他们分享现代文明的机会、降低他们分享城市红利的成本。新基建是这样的目的、保障性租赁住房也是这样的目的。

眼下,“新三亿人”能否融入城市,取决于他们有没有一套体面的房子、良好的社区和均等的服务。未来,房地产就是内需,就是消费,保租房和普通商品房就是未来供给侧改革的着力点,这是房地产不得不转向的新路径。唯有此,虚高的地产才能软着陆,发展才能真正安全。

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