知道2022年深圳二手房市场惨，但没想到这么惨。

深圳住建局公布的数据显示，2022年深圳二手住宅共成交约2.17万套。

(资料图片)

即平均每月成交约1808套，平均每天只成交约59套。

跟2021年的二手成交量相比，跌了46.7%。

如果跟北上广对比，深圳的成交量连北京（成交量约14.06万套）的零头都不到。

创16年来新低！深圳二手房成交连续两年腰斩

21704，是2022年深圳二手住宅的成交套数。

这是什么概念呢？

2021年，这个数据是40699套；

2020年，是95273套。

从这3年的数据可以看到，深圳二手住宅的成交量已经连续两年接近腰斩。

如果把时间线拉长，从2007年到2022年，去年的成交量创下16年来的新低。

“经常被人提及的最低迷的2008年，其二手房成交量也有42900套，比2022年高出约70%。”深圳贝壳研究院院长肖小平在她的微博里写道。

细分市场里，深圳的二手豪宅成交也跌得没有悬念。

克而瑞数据显示，2022年全年，深圳二手房单价在10万/㎡以上的成交套数为716套，同比2021年减少83%；单价在15万/㎡以上的成交量为18套，同比2021年减少95%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，深圳二手房成交量之所以连续两年出现腰斩式下行，有几方面的原因：

1、2021年开启二手房参考价，对二手房定向去杠杆，打破了二手房过去坐地起价、杠杆式拉升的投机炒作链条，再加上2020年7.15调控以后，入户三年才能买房，对购买力进行了强力限制。购买力和杠杆双重发力，调控二手房，导致之前靠杠杆支撑、暴力拉升起来的房价，无法获得支撑开始降价出售，反过来恶化了市场预期，形成了挂牌量迅速攀升的局面。

2、深圳供给端改革开始见效，包括土地供应端“放量供地”，且推出了“限地价、限房价”的大招，价格限定、供应量大的新房开始分流需求，导致高位不胜寒，且在云端下不来的二手房开始去泡沫过程。保障房也开始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。但房价上涨预期不再，大家不再积极买房，而是去申请性价比高的保障房。

3、关于需求端调控、供给端放量的政策，在其他城市并不存在，或不明显，而且，其他城市并不存在像深圳一样的暴力拉伸、坐地起价，所以回落的幅度也没有深圳那么大。

4、部分区域前期泡沫太重，包括宝安中心区、前海、后海、光明等区域，2021年及之前都存在投资客暴力炒作的现象，房价在半年之内涨50%。还包括学wei房的爆炒等。前期涨得快，后期回落的也就快。

成交量在跌，业主也不硬气了。

去年，我们频频听到有二手房以接近参考价或低于参考价的价格成交，这股浪潮也从东部蔓延到西部。

在深圳中原研究中心监测的83个片区里，挂盘价下滑的片区占比达84.3%。

曾经靠ming校学qu房傲视全深圳的百花片区，成为了最受伤的片区，挂盘价下滑21.8%。

除了百花片区外，坪山中心区、竹子林、笋岗、翻身也站上了去年深圳挂盘价下滑片区排行榜的TOP5。

▲图源：深圳中原研究中心

限购限贷放松、参考价取消

成买房人最想调整的TOP3

深圳二手房成交量创下新低，参考价，或许是这当中最为直接的影响。

去年，市场等了一年，都没能等到参考价的调整。

而参考价，则渐渐成为了买卖双方衡量价格的基准线。

在深圳贝壳研究院发起的一份调查里，受访者被问到“最希望深圳调整哪些政策”时，“限贷放松、限购放松、参考价取消”高居前三名，比例分别为22.97%、21.25%和15.43%。

“我预计最有可能放开的，是二套房贷，改善型群体现在确实被二套房贷卡得很死，导致这个购房群体流动不起来。”美联中国部华南战略董事总经理江少杰说。

在他看来，限购年限缩短，也有一定可能；而限售，会是所有调控里最后一个放开的措施。

“限售，应该是比较长期的存在，目前来看，它能让市场有一个比较好的调节，避免出现短期炒卖。”

至于接下来市场会怎么走？

江少杰说，需要等经济大环境好转，买房人对市场慢慢恢复信心后，楼市才会有更好的恢复。

而李宇嘉则认为，2023年深圳楼市能否有起色取决于三方面：

1、前期泡沫是否褪去。目前来看，初少数片区明显降价以外，深圳大部分区域的房价仍明显高于2020年的房价水平；

2、疫情后对需求端的修复。疫情叠加金融、地产、互联网等行业整治，再加上机关企事业单位降薪水，深圳中产购买力大不如从前。

3、深圳铁板一块的调控政策能否松动，比如入户三年才能买房、二手房参考价、认房又认贷、限售5年、增值税免征期“5年”等，但目前来看这些政策松动的可能性比较小。

“综合来看，至少在2023年上半年，深圳二手房还将在低位徘徊，一直到绝大多数二手房按照参考价成交，房价降到可承受的水平上。”