NO. 1|壹

进入3月份,市场有一些变化:

一是,部分热点城市二手房市场回升态势放缓;


(资料图片)

二是,二手房挂牌量在迅速攀升;

这其中,有限售到期的挂牌,有换房的挂牌,也有“套现”的挂牌。挂牌多,并不一定是坏事。若挂牌是为了改善、换房,这是楼市健康的标志,比如2015年-2016年,深圳等热点城市二手房挂牌量很大,但基本是换房的,市场(新房、二手房)循环很快,可谓交投两旺。

但当下的二手房供应端,有一点儿异化。换房的确实有,但是出现了肠梗阻,供需不匹配,要么“换不动”、要么是“换不起”,循环不畅。另外,套现离场的,也有很多,比如低价挂牌出售,这是个新现象,它导致供应端形成了堰塞湖,对楼市预期和价格企稳并不利。

图:广州二手住房挂牌量迅速走高数据来源:广州贝壳研究院

三是,新房市场,来访、认购或下行。

珠三角部分城市,最近一周来访量下降8%-15%,认购量下降15%-30%。近期,尽管有开发商收回折扣的传言,但从成交来看,除中心区供应稀缺的新盘,全市来看,只有降价的,才能卖得动。也就是,只有购房者看到,买到的房子比周边同类盘(含二手盘)价格低,才会出手。

数据来源:wind

NO. 2|贰

春节后,地产企稳有三股力量:被疫情阻碍的刚性需求,换房需求,预期好转带动的需求。现在看,似乎不能太乐观,被疫情阻碍的刚性需求,2月份势头挺不错,但3月份以来显得后劲不足;换房需求,本来被寄予厚望,但刚需的动力不足,“卖一买一”的换房循环不畅。

再来看预期。春节后预期也在好转,潜在购房需求很多,但能够转化为现实购买需求的(比如“下定金”)并不多。究其原因,一方面,市场预期企稳的态势不扎实;另一方面,支付能力还是不足。

图:广州二手住房“带看转成交”的比例数据来源:广州贝壳研究院

表现在,二手房看房的挺多,但交易周期并未缩短;新房降价才能走量。所谓二手房业主“收回折扣“,甚至调高挂牌价,基本是不靠谱的。能成交的,还是真愿意降价的二手房源。

2月份,上海、深圳低价位二手房(200-400万)占据交易的主导,这是刚需“上车盘”。进入3月份以后,尽管换房的有所增加,但刚需上车盘仍占据绝对比例。低价盘的主力地位,一方面说明刚需选择在市场企稳时入市,另一方面,多数居民的收入,只能支撑这样的房价。

新房也是同样的逻辑!

从成交区域看,热点城市外围新盘,仍旧呈现“降价走量”的态势,去化也不错。这说明,只要价格能明显下降,就能带动销售。也意味着,新市民、无房户,都想买房,但对于房价比较敏感。切实地感受到了低价、降价,特别是比周边二手房价低,就会释放出需求。

即便是换房,也如此。尽管“卖一买一”降低了首付门槛,但其首付和月供的压力还是不小。特别是,上一轮回升周期,“老破小”涨得少,要换到心仪的房子,首付和月供压力还是很大。这就是为何,2月份居民中长期贷款只增加了863亿,比春节假期的1月少了1000多亿,而且呈现持续下行的态势。

很简单,要计算首付和月供的承载力,不敢贸然承接债务买房。总的来说,市场预期确实是好转了,但很多停留在心理层面,转化为进场买房的难度有点大。总之,就当前的有效购买力看,确实是在历史超低位企稳回升了,但要托起楼市这个庞然大物,还是太单薄了。

NO. 3|叁

住房需求潜力大,无疑是好消息,但供需不匹配导致的“断层”,是当下楼市面临的最大问题。也就是,供应不适应需求、需求拉不动供给,导致维持地产“高位平衡”的难度越来越大。

但同时,各地的政策仍旧倾向于短期化、碎片化。比如,供地投鼠忌器,担心流拍并迎合开发商。中心区新盘以高端改善为主,近几年无论疫情起落,均获得市场青睐,去化尚好。

开发商有“补库存”的需求,地方就供应中心区低密度的好地块,即便是苏州这样的城市,也不例外。各方迫切需要市场回暖,各路媒体也顺应此意,努力宣传个别楼盘热销盛景,甚至以个别渲染整体,妄图复制过去的图景,即极力让各方都看好市场,那么市场就会好起来。

需要重视的是,由于刚需动力有限和改善循环不畅,春节后的需求修复,或者小阳春,其周期可能比较短。我们更需要重视,需求的“断层”、供需不匹配。其背后的原因,则是居民不愿意加杠杆的情绪和首付支付能力不足的现状,导致有效的购买力难以支撑楼市的体量。

而当下楼市的高位体量,则是在过去若干年加杠杆情绪高昂、支付能力较强的双重支撑下实现的。因此,未来的政策选择,若继续在需求端发力的话,包括热点城市退出限购或松绑杠杆限制(比如“认贷不认房”),其边际效应是有限的,激活的只能是高收入人群的购买力。

这是我们认识当前楼市的关键。

NO. 4|肆

继续在需求端刺激的话,楼市越来越两重天、越来越断层。中心区楼盘改善化、高端化,去化良好,貌似市场不错。但相对于庞大的楼市体量,这个品类“小众化”了,体量越来越小。

新房供应主力,在城市外围;而需求主力,是新市民、年轻人,无房户和换房者。由于供需不匹配,整体市场不断陷入“降价-卖房-再降价”的循环。政策要告别碎片化、短期化,走向系统化。策略是,大体量资金入市,收购贬值的资产包(土地、项目、股权甚至是企业),并转化为销售型的人才房、共有产权房、安居房,并向无房户、年轻人和新市民低价配售。

配合上述策略,建议面向无房户、年轻人和新市民,投放按揭普惠贷款,利率低至2%-3%。在资金端,由于风险偏好降低、资产越来越荒,居民和企业“内卷存款”,当前各类金融机构负债端资金体量大,投放压力大,利率在快速下行,信贷紧缩趋势明显(从CPI和PPI的走势可见一斑)。

而硅谷银行破产的案例殷鉴眼前!

当前,存量资产的流动性在下降,价值在慢慢损耗过程中。上面的策略,其目的就是稳定存量资产价值,从而稳定市场预期,纠偏需求萎缩,信贷紧缩的。同时,直面问题并开新局,创造需求的新生力量,将3-4亿的无房户、年轻人和新市民,以较低门槛纳入到商品经济和商品房市场。

大笔资金进入,才能带动私募股权基金、“三支箭”的其他资金进场,从而创造出盘活存量资产的增量资金。新生力量卷入到商品房经济中,创造出巨大的新增需求,能够带动和盘活存量需求。这样,整个行业和市场良性循环,从土地到新房,再到存量房,才能真正启动。

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