文/乐居财经 许淑敏

8月初，中建二局官网发布了一则招聘启事，为旗下地产平台中建玖合招揽人才。

(资料图)

招聘的岗位为北京区域项目技术经理、北京区域项目土建工程师。

在那不久，中建玖合刚打败了十余家房企，以54.05亿摇中大兴西红门地块，再一次成为“幸运儿”。

它一边在补充人才，一边在加快项目运转。

眼下，拿地仅仅两个多月的时间，大兴西红门地块已定下了案名“中建玖玥府”，期房销售指导价6.6万/㎡，现房6.8万/㎡，不久将推出市场。

尽管还未入市，市场已经对这个项目抱有厚望。随着认房不认贷等优化政策的推动，“金九”楼市回温，不少北京业内认为，该项目有望成为下一个“中建玖合府”。

中建玖合把主战场设置在北京、上海等核心城市。去年，它刚进入行业销售百强榜单，眼下正是继续冲刺的关键时期。

作为中建二局旗下的地产平台，自2021年更名以来，中建玖合一改以往合作开发项目的形式，大手笔拿地、独立操盘项目，在市场上的声量越来越大。

虽然依赖于国资背景，股东中建二局资金实力也较为强劲。但正如中诚信国际的报告所言，中建二局部分房地产项目投资规模较大，需对在手项目的后续资本支出压力和销售去化情况，保持关注。

推货提速

在北京，中建玖合拼了两次运气。

一次是2022年6月，中建玖合打败了7家房企，摇号拿下朝阳区太阳宫地块，总价66.815亿，溢价率15%，成交楼面价约8.8万/㎡。

另一次是今年7月，40轮的竞价过后，中建玖合以54.05亿摇中大兴西红门地块，楼面价约4.16万/㎡，溢价率15%。

朝阳区太阳宫地块、大兴西红门地块，都是北京区域的热门地块，因位置核心、价格倒挂等因素，受到多家房企的追捧。

对于这两宗地，中建玖合以高周转的形式进行操盘。

像是去年的朝阳区太阳宫地块，拿地两个月以后，便确定案名为“中建玖合府”，三个月便拿到预售证，四个月便开盘出售。

眼下，大兴西红门6006等地块，也已经确定案名“中建玖玥府”，期房销售指导价6.6万/㎡，现房6.8万/㎡，预计很快便推出市场。

中建玖合想要延续去年中建玖合府的高光时刻。中建玖合府开盘当天，412套房源实现“日光”，全部售罄，网签金额超过80亿元。

这一波操作，让中建玖合在北京市场、全国市场崭露头角。2022年，中建玖合首次登上百强销售榜单，以204.4亿元的销售规模，排第87名。

而北京市场，亦以销售83.25亿元挤入前十。

尽管如此，业内对于中建玖合的操盘能力仍存疑惑。他们大多认为，中建玖合府的成功得益于稀缺位置、学区资源、价格优势等，显示不出中建玖合真实的操盘能力。毕竟中建玖合在北京打造的首个高端项目——国望府，2020年入市以后，实际成交并不理想，现已转为现房销售。

而且中建玖合本身并无太多土储积累。其于2022年才开始大规模拿地，当年以拿地金额131亿元位于行业拿地榜单第22名。

随着土储不断消化，截至2022年末，中建玖合已无剩余未开发土地储备。今年至今，中建玖合也仅仅在北京拿到了上述的大兴西红门6006等地块，除此鲜有其他扩储动作。

去年，中建系的中建壹品、中建智地，与中建玖合一样，都挤入了北京房企销售榜前十。

不过，2023年1-8月，中建玖合已不在北京房企销售TOP20之列。反观中建壹品、中建智地仍以超百亿的销售位居TOP10。

中建玖合总部位于北京，虽说布局以京津冀、大湾区、长三角、长江经济带核心城市为主，但实际的主战场，是北京和上海。

在上海，从2021年开始，中建玖合不仅联合中银集团以6.85亿元拿下临港西岛项目，还以合计超过86亿元拿下临港片区的书院社区地块以及顶尖科学家社区地块。

2022年，中建玖合在上海市场销售额78.62亿元，排行35名；2023年1-8月，中建玖合上海销售额44.62亿元，排行27名，有所上升。

只是对比来看，中建玖合在北京市场或许更有存在感。

变换操盘路径

中建玖合的转变，要从2021年的更名开始说起。

2021年，中建二局将“北京中建地产有限责任公司”更名为“中建玖合发展集团有限公司”。

天眼查显示，2021年3月，中建玖合注册资本5000万增至15亿，随后于2021年8月，更改企业名称，并扩大了经营范围，新增房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包、建筑劳务分包、餐饮服务、销售机械设备、五金产品及电子产品、出租商业用房等等。

可见，中建玖合想要加快发展的脚步。与此同时，中建玖合开始在上海、北京大手笔拿地。据称，那两年，整个中建系在上海的拿地金额约240亿，而中建玖合就占了一半以上。

作为中建二局旗下的地产平台，中建玖合其实于2007年便已成立，目前其法定代表人、董事长为王艺超，张发明为董事、经理。

早期，中建玖合的市场声量不大，项目储备也不多。

乐居财经从中建玖合对外投资公司中发现，在2021年以前，中建玖合更多是以合作的方式进行拓展。

在北京市场，中建玖合旗下的北京慧眼置业，由北京中海地产持股80%，中建玖合持股20%；北京西局置业则由九龙仓置业持股80%，中建玖合持股20%。

另外，中建玖合旗下的成都北辰天辰置业、武汉辰发房地产开发、武汉辰展房地产开发，均由中建玖合与北辰实业各持股20%、80%。

而金隅嘉星南京房地产开发，则由中建玖合与金隅地产各持股30%、70%。

可见，中建玖合常以小股入局，与其他房企合作，而且这些房企，大部分是北京本土房企。据天眼查，这些合作公司大部分成立于2017-2019年之间。

合作开发项目虽然可以更少的资金分得一杯羹，但依附于其他房企的发展，这对于中建玖合自身权益的提升以及操盘能力的提升，都会产生一些影响。

因此，中建玖合已经开始改变路径。其近几年成立的公司，绝大部分均由中建玖合100%持股。

其对外投资共35家企业，分布于北京、河北、云南、广东、上海等地，其中北京的9家（2家已注销）企业，共有7家由中建玖合100%控股。

而上海的3家企业，包括中建二局海港（上海）房地产开发、上海昇港置业、上海昇澄置业，中建玖合分别持股100%、100%、95%。

中建玖合不断加大投资，增加项目权益。2022年7月，中建玖合的注册资本已由15亿元增至65亿元。

增厚资本，为扩张做好准备。

毕竟它当前的房地产开发项目不多，中建二局的官网上，关于投资与房地产开发板块，展示的项目只有8个，包括顶尖科学家社区、中建玖玥湾、中建玖里书香、中建玖合府等。

而从中诚信国际的报告来看，截止2022年末，中建玖合主要在建/在售房地产项目共19个，分布于河北、北京、昆明、广州、上海等地，预计总投资744.11亿元，已完成投资557.37亿元，累计销售金额455.04亿元。

现金流课题

中建玖合能够加快扩张的背后，是有着国资背景的中建二局实力支撑。

不过，在中建二局的业务介绍当中，关于房地产开发的内容提及并不多。中建二局的业务经营，主要涉及房建和基础设施建设等领域，而房建是公司的核心业务，业务领域涵盖住宅、公共建筑和工业建筑等。

中建二局的债务报告介绍，其房地产开发业务经营区域集中在北京、上海、广州等城市。在产品类型方面，以开发中高端住宅为主，并积极参与保障性住房项目开发。

其中提及到，随着现有项目建设稳步推进，以及不断拓展新项目，房地产开发业务为公司贡献的现金流和利润将逐步增加，并将提升整体盈利水平。

未来，中建二局将利用其在建筑施工和房地产开发方面的既有优势和管理经验，实现从建筑承建商、房地产开发商向城市综合体开发运营商的角色转变。

但中建二局的业务板块数据上，只列举了房屋建筑工程业务板块、基础设施建设与投资业务、其他板块。

显然，房地产开发业务，列入了其他业务。而其他业务板块，还包括海外板块业务等。

从其他业务的增长情况，可大概了解中建玖合的增长情况。从债务报告看，2023年上半年，中建二局其他业务营收18.28亿元，收入占比为1.81%，毛利率为7.23%。

对比中建二局房屋建设业务上半年6.48%的毛利率，其他业务的毛利率水平更占优势。

自2020年开始，其他业务的营收规模开始上涨，2022年甚至涨至74.13亿元，占总营收3.76%。

但其他业务的毛利率并不稳定，2019年毛利率一度高达31.57%，但2022年仅5.11%。

中诚信的信用报告披露，中建二局房地产业务保持稳健发展，新项目聚焦一线城市，能够对整体业绩形成补充，但部分项目投资规模较大，需对公司在手项目的后续资本支出压力和销售去化情况保持关注。

比如太阳宫玖合府项目，截至2022年末住宅部分约90亿元货值已全部出售，但尚有部分车位及储藏室待去化。

债务压力方面，中建二局近年来总债务规模增长较快，负债总额从2019年的918.6亿元上涨至2022年的1315.5亿元。

其中，有息债务方面，由于经营规模扩大和房地产业务发展，使中建二局外部融资需求增加，2022年末及2023年3月末银行借款规模均有所提升。

资产负债率也有走高的倾向，从2020年末上升至2022年末的79.88%。

截至2023年3月末，中建二局1年内到期的债务规模较大，达到264.94亿元，其中大部分为可滚动续借的银行借款，共159.21亿元。

而截至2023年3月末，中建二局货币资金为155.78亿元，其中受限资金占比为6.75%。

中建二局本身的债务压力并不小，经营活动净现金流波动也较大。虽然2022年房地产业务拿地支出仍较多，但部分项目当期销售回款情况良好，全年经营活动净现金流已经由负转正。

此前2021年，中建二局经营活动净现金流为-56.16亿元，而2022年为5.28亿元。

不过，截至2023年3月末，中建二局经营活动净现金流为-63.16亿元。随着北京中建玖玥府等项目进入销售回款阶段，其全年经营活动净现金流，或许能有所恢复。