去年底，我朋友如愿上车东部某新盘。

买前喜悦洋溢在脸上，想到房价上涨，嘴角不自觉往上扬起。

但买后不久却哭丧着脸。

这画风变得有点快。

他说，疫情封闭期间，恰是业主群的吹水时间。

讨论比较多的话题就是自家房子未来能涨多少。

但一番讨论后，对未来房价都不免有些悲观。

算完保本账，更是emo了。

当下新业主：买前喜悦，买后担忧

朋友给我大概总结了一下，悲观主要表现在三个方面：

1、租金回报率；

2、房产内部收益，比如捆绑的教育等资源；

3、房产价值溢价。

先说租金收益率。

以他入手房价270万计算，目前周边两房租金在2000元左右。

根据“租金回报率=年租金收益/总房款”的公式进行粗略计算，租金回报率大概在0.8%。

对比深圳中原研究中心监测的数据，2月深圳住宅租金为70.1元/平·月，租金回报率为1.23%。

很明显朋友的收益率低于全市的平均水平。

▲2022年2月月报/来源：中原研究中心

如果对比2017年6月的租金水平72元/平.月，租金回报率1.5%。就会发现这几年租金水平还是回报率，均呈现下降的趋势，实在让朋友哭笑不得。

尤其是在疫情期间，房子更不好租，还要算上空置率。

此前@深圳买房计划 曾报道过，福田梅景一套地铁口两室的空租5个月，损失1万，最后还是降价300元租出去。

其次是房产的内部收益在下降。

朋友购买房产的所在学区也算是区域一流。

以前学qu房上涨大，但今年推进大学区制改革，探索“多校划片”，推进校长、教师定期交流制度，意味着优质师资与学校之间紧密的关系被打散。

当然，前两个因素虽然对收益有较大的影响，但第三个才是最重要的：

房价上涨预期。

二手房参考价出台后，效果可以说是立竿见影。

投资客逐步退出，二手房成交套数持续下滑。

个别热盘降价10-20%，近半房源仅在参考价基础上浮10%范围内成交。

除非是个别稀缺房子，才有上涨的底气。

算完保本账后，我emo了

我安慰道，你买的新房有限价优势，不需要太担心，相比周边的二手房，最高倒挂不是达到3万/㎡吗？

朋友说，倒挂3万只是理想状态，别人卖得高是因为户型使用高，80多平能做四房。我的房子使用率才70%出头，以后进入二手市场不一定能卖得高。而且，我算了持有成本后，能保本就不错了。

朋友开始分析，首先刨除租金回报率，毕竟这是刚需房，自住。

假设房产总价300万，单价4万/㎡。

以贷款30年、等额本息方式计算，利息总额200.47万。

其中：

前7年支付利息约70.83万，都快追上首付款了。

投入的首付款为90万，7年的月供本金为24.94万。

要是没买房，首付款和月供本金可以做些其他投资，比如理财、炒股。

如果这笔钱买银行大额存单7年，利率4%，大概有32.18万的收益。

对了，以上还没有算税费成本。

新房还需要缴纳的契税、印花税、房屋维修基金、交易手续费等。

其中契税是缴纳最多的一项：

首套房，面积小于90㎡，税率是1%。

300万x1%=3万

接下来卖二手，如果像这种冰冻的行情，就别想“业主实收”了，又得自己承担一笔税费，包括增值税、增值附加税、个人所得税。如果持有满五年，则免征。

那么，持有这套房子7年的成本是：

月供利息+首付款机会成本+契税=70.83万+32.18万+3万=106.01万。

也就是说，这套房子至少要涨到406.01万，7年涨幅要达到35%才能覆盖掉成本。

但是，再加上通胀因素，粗略算约3%，起码每年涨幅超8%，总的涨幅超56%才能保本，那么卖出价就要超过468万，单价6.24万/㎡。当然，以上只是比较粗糙的算法。

虽说每年8%的涨幅应该很容易实现，但要实现“暴利”就有点难了。

对比下刚需标杆盘的涨幅，比如光明大第，算下来年每年是17%，而朋友的房子显然跟这类网红盘无法相提并论。

算到这，朋友彻底emo了。

想必有刚想买房的人，看到这估计也会产生了退堂鼓。

但如果是买来自住，还是可以的。

毕竟这一轮调控的目的就是优先照顾刚需家庭上车。

如果是投资，还是建议慎行。

今后的房产，只能算高收益理财，不是暴利投资品。