去年底,我朋友如愿上车东部某新盘。

买前喜悦洋溢在脸上,想到房价上涨,嘴角不自觉往上扬起。

但买后不久却哭丧着脸。

这画风变得有点快。

他说,疫情封闭期间,恰是业主群的吹水时间。

讨论比较多的话题就是自家房子未来能涨多少。

但一番讨论后,对未来房价都不免有些悲观。

算完保本账,更是emo了。

当下新业主:买前喜悦,买后担忧

朋友给我大概总结了一下,悲观主要表现在三个方面:

1、租金回报率;

2、房产内部收益,比如捆绑的教育等资源;

3、房产价值溢价。

先说租金收益率。

以他入手房价270万计算,目前周边两房租金在2000元左右。

根据“租金回报率=年租金收益/总房款”的公式进行粗略计算,租金回报率大概在0.8%。

对比深圳中原研究中心监测的数据,2月深圳住宅租金为70.1元/平·月,租金回报率为1.23%。

很明显朋友的收益率低于全市的平均水平。

▲2022年2月月报/来源:中原研究中心

如果对比2017年6月的租金水平72元/平.月,租金回报率1.5%。就会发现这几年租金水平还是回报率,均呈现下降的趋势,实在让朋友哭笑不得。

尤其是在疫情期间,房子更不好租,还要算上空置率。

此前@深圳买房计划 曾报道过,福田梅景一套地铁口两室的空租5个月,损失1万,最后还是降价300元租出去。

其次是房产的内部收益在下降。

朋友购买房产的所在学区也算是区域一流。

以前学qu房上涨大,但今年推进大学区制改革,探索“多校划片”,推进校长、教师定期交流制度,意味着优质师资与学校之间紧密的关系被打散。

当然,前两个因素虽然对收益有较大的影响,但第三个才是最重要的:

房价上涨预期。

二手房参考价出台后,效果可以说是立竿见影。

投资客逐步退出,二手房成交套数持续下滑。

个别热盘降价10-20%,近半房源仅在参考价基础上浮10%范围内成交。

除非是个别稀缺房子,才有上涨的底气。

算完保本账后,我emo了

我安慰道,你买的新房有限价优势,不需要太担心,相比周边的二手房,最高倒挂不是达到3万/㎡吗?

朋友说,倒挂3万只是理想状态,别人卖得高是因为户型使用高,80多平能做四房。我的房子使用率才70%出头,以后进入二手市场不一定能卖得高。而且,我算了持有成本后,能保本就不错了。

朋友开始分析,首先刨除租金回报率,毕竟这是刚需房,自住。

假设房产总价300万,单价4万/㎡。

以贷款30年、等额本息方式计算,利息总额200.47万。

其中:

前7年支付利息约70.83万,都快追上首付款了。

投入的首付款为90万,7年的月供本金为24.94万。

要是没买房,首付款和月供本金可以做些其他投资,比如理财、炒股。

如果这笔钱买银行大额存单7年,利率4%,大概有32.18万的收益。

对了,以上还没有算税费成本。

新房还需要缴纳的契税、印花税、房屋维修基金、交易手续费等。

其中契税是缴纳最多的一项:

首套房,面积小于90㎡,税率是1%。

300万x1%=3万

接下来卖二手,如果像这种冰冻的行情,就别想“业主实收”了,又得自己承担一笔税费,包括增值税、增值附加税、个人所得税。如果持有满五年,则免征。

那么,持有这套房子7年的成本是:

月供利息+首付款机会成本+契税=70.83万+32.18万+3万=106.01万。

也就是说,这套房子至少要涨到406.01万,7年涨幅要达到35%才能覆盖掉成本。

但是,再加上通胀因素,粗略算约3%,起码每年涨幅超8%,总的涨幅超56%才能保本,那么卖出价就要超过468万,单价6.24万/㎡。当然,以上只是比较粗糙的算法。

虽说每年8%的涨幅应该很容易实现,但要实现“暴利”就有点难了。

对比下刚需标杆盘的涨幅,比如光明大第,算下来年每年是17%,而朋友的房子显然跟这类网红盘无法相提并论。

算到这,朋友彻底emo了。

想必有刚想买房的人,看到这估计也会产生了退堂鼓。

但如果是买来自住,还是可以的。

毕竟这一轮调控的目的就是优先照顾刚需家庭上车。

如果是投资,还是建议慎行。

今后的房产,只能算高收益理财,不是暴利投资品。

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