三年疫情，深圳楼市经历了从2020年的逆市起飞到715新政的打压下，以及疫情反复影响，过去的12个月，深圳新房+二手房成交量累计5.7万套，而疫情前的2019年，深圳全年新房+二手房成交量为11.5万，对比3年前，深圳的住宅成交量可以说是腰斩了，那么究竟是什么原因导致当下深圳的住宅成交如此低迷呢？
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疫情影响收入预期 近半受访者呼吁下调首付及利率
通常严格的政策调控是影响楼市下行的主要因素，然而疫情带来的收入下降，影响了大部分人的生活状态，大多数人开始减少非必要的开支，即使作为中国人最重视的住房问题，也不得不在收入减少的现实下低头。
近期美联物业全国研究中心做了一项关于深圳购房者意愿变化的随机问卷调查，从138个受访者调查结果发现，47.1%的受访者表示暂时不打算买房，占比近一半，而短期内（三个月-半年）的占比仅2.9%，可见目前市场客户置业信心仍以观望为主。
据调查结果显示，58.7%的受访者表示购房的目的是改善、换房需求；其次为首套自住，占比为22.5%；投资占比仅为13.0%，可见在“房住不炒”的总方针下，房子逐渐回归居住属性，然而有改善、换房需求的购房者通常更受到政策限制，二套房的首付及利率要高于首套房，如今一二手房的低迷不排除因有改善需求的购房者停留在观望过程，迟迟未上车。
由于受访者购房目的以改善、换房为主，所以计划购房户型以3-4房为主，占比高达77.6%；两房、一房的占比仅为16.7%、0.7%。
受访者虽然对房屋的类型不看重，但对于房子的最高楼龄相对重视，74.6%受访者表示能接受的最高楼龄是10年以下；能接受的最高楼龄在20年以上的，占比仅为4.3%。
由于受访者购房以3-4房为主，对应的购房面积在70-90㎡三房、90-120㎡四房是受访者主要的计划购房面积，有部分资金实力雄厚的购房者偏向购买120㎡以上的大户型产品。
与受访者购房目的及计划购房面积相对应，购房总价在500-800万的物业最受欢迎，其次为200-500万以内的物业。此外，有超2成的购房者倾向购买1000万以上的物业，可见深圳并不缺乏购买力。
对于受访者来说，促使其购房的因素有多种，根据调查显示，目前降低首套房、二套房的首付比例能促使购房的比例占40.9%，降低首套房、二套房的利率占38%，房价向下调整占37.2%。
深圳无论是新房还是二手房，今年均有所下降，市面上多数不乏有打折的新楼盘，二手房方面多个区域二手楼盘也逐渐接近指导价甚至有低于指导价成交的案例出现。
目前房价基本已达到预期的下调，首付比例以及贷款利率自然也成为目前置业人群最为关心的指标之一。
坚守715政策 部分网友呼吁调整限购
目前深圳限购仍延续715政策，首套房的首付也维持在3成。
根据乐有家研究中心在11月统计的深圳各商业银行房贷利率情况显示，目前深圳各大商业银行贷款利率普遍在4.6%，在现行LPR值上浮30个基点，是整个大湾区中房贷利率最高的城市，即使国内部分城市房贷利率已下探到3字头的低位，然而深圳依旧不为所动。
在全国各大一二线城市纷纷解除限购以及降低首付比例的形势下，深圳的限购限贷政策并未有任何松绑的迹象。
也有深圳网友提出对当前限购政策的建议，其中不乏针对社保年限、以及入户年限、贷款政策等调整需求。
来源：领导留言板
家庭刚需自住仍是主力 首个不限购项目打破僵局
根据克而瑞数据显示，近一年来70-90㎡、90-120㎡仍是市场成交主力，平均每个月套数占比都在6成以上，这也与前面所提到的调查中受访者计划购房面积一致，目前市面上购房者以改善、换房为主，在市场反映方面，自然也以70-120㎡面积段居多。
价格段成交结构方面，根据克而瑞数据统计，近一年深圳商品住宅各总价段成交结构中，总价300-400万、400-500万的住宅是目前市场成交结构的主力，而300-500万的总价主要分布在光明区以及坪山区，这也是光明区即使今年日光盘减少但成交量仍然居于深圳各区领先的原因，光明以及坪山的均价3-5万/㎡，各种配套的完善使得光明以及坪山成为深圳刚需首选置业地。
近日，深圳楼市最受关注的莫过于南山御成府的开盘，据各网络媒体报道，御成府或将成为深圳首个限贷不限购的住宅项目，当然该项目的居住属性为“单身公寓”，主要为小户型，据悉该项目不占名额为住建局特批。
据不完全统计深圳单身公寓的和单身宿舍新房和二手房目前现有共有43万套左右，并且单身公寓本身也属于刚需类，从御成府的爆火也可以反映出当下深圳置业需求者对于限购政策的变化高度敏感。
近期全国陆续有大城市解除限购，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从房住不炒的角度看，限售政策具有非常好的效果，城市通过限售的落实可以减少炒房客投机的可能，而大城市应该在“无条件限购一套+限购3年”类似方面做研究，真正保障合理的住房消费需求。
来源：综合自美联物业、克而瑞深圳区域、乐有家研究中心等
