昨天，全球都在关注俄罗斯攻打乌克兰。世界即将进入新的冷战阶段，这是一个大概率事件。

疫情之后发生战争，也是历史长河中的一个规律。

与此同时，国内房地产领域也有重磅新闻。

国新办于昨天上午10时举行新闻发布会，邀请住建部部长王蒙徽、副部长倪虹等介绍推动住房和城乡建设高质量发展，并答记者问。

这是虎年第一场高规格的有关房地产调控政策的发布会。毫无疑问，这场发布会透露的信息很可能左右今年全国房地产的走势。

我们看看发布会有哪些重要信息。

信息一：对去年房地产形势的评价。

住建设部部长王蒙徽认为：

2021年房地产市场总体稳定，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位成为社会共识。

去年，房地产市场前所未有的“魔幻”。

如果仅仅看全年数据，全国房地产市场总体平稳，与住建部口吻一致。

商品房成交面积和成交金额实现两个”18”——成交面积18亿平方米（增长1.9%），成交金额18万亿元（增长4.8%），创下历史纪录。

只看住宅数据，成交面积增长1.1%，成交金额增长5.3%，与商品房整体情况一致，都是温和的正增长。

但是，如果我们细化到上下半年来看，结论就完全不同了。

2021年市场是典型的“冰火两重天”：

上半年，市场红红火火；下半年，市场瑟瑟发抖。

从上图可以看到：

上半年商品房成交面积和成交金额分别增长27.7%和38.9%，市场火得一塌糊涂。

下半年，商品房成交面积和成交金额分别增长-16.8%和-22.3%，市场冷得瑟瑟发抖。

下半年起，成交面积和成交金额呈现持续的断崖式下跌，其结果是导致上半年高速增长不断被“吃掉”。

而两者一“中和”，则显得全年市场波澜不惊、岁月静好。但是，很显然全年的数据太有”欺骗性“了。

从业者都感知到，这一奇迹般的市场扭转。

即便从九月份以后，各个层面都吹来阵阵暖风，但市场仍以不可挽回的方式掉头下行。

去年年底，原中房集团公司董事长孟晓苏开门见山地说：

“总体来看，中央提出了很好的发展思路，但没有执行好。“

“这是一次值得反思的调控，一年中教训很多。”

他认为，年初中央已对房地产行业提出了明确意见，即“解决好大城市住房突出问题，住房问题关系民生福祉”；以及提出“稳地价、稳房价、稳预期”，“促进房地产市场平稳健康发展”等。

“从目前情况来看，‘三稳’实际上是不稳，平稳健康发展没有做到。”

这一点，从官方的表述上也看得出：

上半年，有关部门一直强调“三稳（稳房价、稳地价、稳预期）”。

下半年和最近，则是强调”三保“（保交楼、保民生、保稳定）。

发生巨变的原因是什么？

不断叠加的调控政策所致。叠加来自两个层面：部委和地方政府的层级叠加，2020年和2021年两年的时间叠加。

调控政策来自两个主体：一是地方政府，二是中央部委。

地方政策的调控政策，主要集中在限购限贷及二手房交易等方面设置门槛。以上海为例，2021年先后出台：

“沪十条”打击假离婚购房，增值税由原来的满2年免征改为满5年

法拍房和出台赠与纳入限购

加强对贷款资质审查，放缓审批时间，延迟放款

新房认筹采取积分制，触发积分的楼盘5年限售

学区房政策改革

出台二手房价格核验要求

中央部委的政策主要包括：

住建部、人民银行主导的“三条红线”（针对房企，2021年1月1日实施）

人民银行、银监会主导的“两条红线”（针对银行，2021年1月1日）

自然资源部推出的“两集中”（针对土地出让，2021年2月）

很难说，具体是哪条政策起到关键性影响。但是，随着最后一根稻草落地，房地产形势陡然改变。

目前的政策算是救市吗？

基本不算。因为没有动摇此前出台的主要政策，这些政策包括首付比例、购房资格和信贷政策等。

北海、自贡、南宁、青岛、济南、马鞍山、宁波等多个城市调整了公积金细则，内容包括提高公积金贷款最高额度、放宽公积金贷款次数、户籍限制、贷款条件以及生育二孩三孩提升贷款额度等。

以上城市基本还是在公积金贷款领域做一些文章，尝试松绑。

但这些动作幅度小，更多属于尝试性突破。

解铃还需系铃人。

在高层总体精神已释放的情况，房地产行业仍需部委更为明确指导意见。

信息二：对今年房地产调控政策的部署。

在这次发布会上，住建部也有发表2022年的“施政纲领”：

第二，关于2022年的总体考虑。我们还是毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

这是我们总的想法，主要有以下四个方面的考虑：

一是保持调控政策的连续性和稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，把城市的主体责任和省级政府的监督责任落实好，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，继续稳地价、稳房价、稳预期。

二是增强调控政策的协调性和精准性。重点是做到3个“加强”：一是加强土地、金融和市场监管等政策的协同，二是加强部、省、市的调控联动，三是加强对城市“一城一策”政策的指导和监督。

三是坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。

四是持续整治和规范房地产市场秩序。去年，7个部门联合开展了房地产市场三年整治行动，去年整治情况将适时发布。下一步的重点是完善市场监管新机制，大力整治房地产开发、交易、租赁、物业服务中的违法违规行为，把人民群众的合法权益切实维护好。

仅仅从以上非常官方的表述来看，政策并未有明显的倾向性。既有坚持“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段”的说法，也有去年中央经济工作会议“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的精神，因此，很难判断政策是否会进一步宽松。

政策政策，时时刻刻。

随着经济形势的变化和房地产市场的持续下滑，政策走向宽松仍是可能性非常大。

我们仍需要密切关注相关部门的动态。