来源：朱罗纪

昨天央行和外管局联合发布的政策，要求各地“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展”。

这时候强调这个，意图非常明显：就是直接要求有需要的城市，降低买房首付、降低房贷利率。没什么说的。

有一种可能，就是房贷利率回到2008年底的情况，基准利率不下调，但是要求各商业银行直接打折。在买房首付上，各地也“便宜操作”，大搞低首付。

各地实际上已经在这么做了，在上周一季度金融数据统计新闻发布会上披露的信息，3月以来，全国已经有100多个城市的银行自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。也有一些城市，开始下调了本城房贷首付比例。

各地陆陆续续的调控管制也在宽松，根据统计，进入4月，出台楼市放松政策的城市数量已超过80个，其中包括南京、苏州等强二线城市，限购、限售等措施继续放松。

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这是眼下的事实，背后的原因我们都清楚，经济稳增长的难度加大，一季度的数据很不好看。

宏观走势方面很多券商都分析的比较专业了，我们也不去重复了。所谓“屋漏偏逢连阴雨”，说的就是我们这个一季度。本来就需要提振刺激的经济，再被疫情这么一搞，大家的信心就更委顿了。这时候，似乎就更需要房地产了。

单看房地产，一季度是史上最差的一季度。全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%。商品房销售面积、销售额双双录得最大降幅，分别同比下降13.8%、22.7%，降幅比前两月扩大5.2和3.4个百分点。东部、东北销售额累计分别下跌了27.7%和33.9%，降幅远高于中部和西部。

本已集体躺平的房企资金状况进一步恶化，一季度，房企到位资金3.8万亿元，同比下降19.6%，降幅比前两月扩大1.9个百分点。其中，定金及预售款、个人按揭贷款的降幅分别达到31.0%和18.8%。回不了款，躺平只会更多、更快。

房地产的问题是经济的一个部分，当然也受到疫情的冲击，很多人无法出行买房。但同时，我认为，更重要、更重要的一点是：说明政策的宽松没有起到有效的提振市场的作用。

这个政策宽松已经持续了一段时间，但是从全国范围来看，房地产的各项数据反而出现了更大力度的滑坡。

从市场信心来看，明显是比之前更加的悲观。比如一例，昨天东莞市公共资源交易中心发布信息，原定于4月19日-20日集中出让的东莞首批8宗宅地，其中6宗因故终止出让，终止原因是无人报名。

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这个也强化了我的一个担忧，就是从央行这份新政策，以及前几日的降准消息，我一个很大的担忧是：市场已经不买账了，对于任何“利好消息”都不做正面回应。

这一点我们可以从资本市场观察得来。

比如这次央行关于下调首付以及利率的指令，搁到去年底，哪怕是1个半月前。我都敢说，房产股票至少要来个集体大涨。但是这次没有。

再比如，上次的降准也是一样，资本市场也是波平如镜，不怎么反应，像这事儿没发生一样。

好像是任何刺激政策，都不管用了。

这才是今天市场最大的问题。说明了市场信心极其低落，甚至已经没了，这样的低落在我所经历的房地产周期里，并不多见。

但我并不是说，我现在转头去呼吁，去建议当局加大政策力度，以更加大无畏的精神重启夜壶，使出吃奶的力气来刺激它，像2008一样。

我不是这个意思，我们无力去预测政策，也不能扭转局势。今时今日，我反而更想问的问题是：我们有没有必要走到今天这一步？

回到去年，我们严打互联网、教培、房地产时，举国上下一片欢呼雀跃。以为打掉了教培，自己的孩子以后就可以无忧无虑的上大学了；以为打掉了房地产，举国上下的穷人就可以大庇天下寒士俱欢颜了；以为打掉了互联网，举国上下的程序猿们都可以不用再忍受万恶资本家的“996”了……

结果大家都看到了，很快。我不是今天才反对这种可怕的“集体狂欢”，我只是阻止不了罢了，但一件事的是非对错，想必稍微用功读点书，平常带点怀疑主义，就不至于不懂的。如果你们往回翻我去年的文章，就明白我所表达的意思。

早知今日还要屡次三番的拍马来“救市”，何必当初雷霆万钧的大力去爆锤呢？当时慢点锤、轻点锤，是不是就一定不可以实现一个比较好的结果？想当时，有多少不过脑子的文章吹嘘这样干得好哇，张口闭口就是“我们在下一盘大棋”，动辄赚取了超过10w+的大流量。现在我真是想看看，他们要怎么圆，才能把自己圆得继续心旷神怡。

坦白讲，我不希望我后台的读者是上述说的那样一群人。米塞斯说，人类的行为，都基于一个先验的假设：都是为了让他的处境变得更好。这个假设是先验的，不需要证明的。我很坚定的认为，只要人们在共同的规则下，通过同样约束的市场竞争，让自己的生活变得更好，他就应该收获尊重，而不是仇视。也正因此，市场才会激励其他的后来者奋发图强，前赴后继，让社会变得越来越好。如果一个社会开始变成渴望通过把别人的生活毁掉来获得所谓的“公平”，那一定是莫大的悲哀，也会酿成可怕的灾难。

我认为完全没有必要自己把自己弄到这一步，有100个理由和手段，我们可以避免今天这样的情形。但事实上，它就是这么神奇的发生了。

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同样，对于那些现在非常悲观的童鞋，我反倒一点都不慌了。现在这时候，还慌什么呢？大棋盘是如此的明显，不需要慌。为什么要悲观？也不需要悲观，悲观会让我们错失很多机会。都是这样的牌局了，下一步的政策有多么的明显，不用任何人教你了吧。

延续我们之前的说法，放松是明牌，那么，现在的明牌是更大的放松。

因为显然，没有更大的政策逆向对冲，二季度的经济只会更差。市场信心悲观这些暂且不说，就光是疫情防控，二季度都可以难得要死。到昨天为止，有20多个省市出现了本土确诊。这个月以来，像西安、成都、广州、合肥等等，又都开始实行了部分或全部的封控。那结果不简单了，任你本事再大，钱再多，把你关起来，你能买房子买车？你能上生产线？……

我们不用去预测这些东西，比如何时会降息，何时会降首付，深圳何时会上调乃至取消（？）住房参考价……预测不到的，我们知道政策会越来越宽，就够了。这是一个非常确定的预期，只是这个政策宽松的力度能不能对冲市场下行的程度，难讲。

至于说大家现在买房子或者其它决策，我认为像去年你面对那些大锤的时候，做好你的“压力测试”，才是一个更好的思考方法。

比如像北上广深这样的超大城市，什么才是好的“压力测试”？很简单，具体来说，现在大家都知道是明牌了，买不起的人希望价格继续跌，有希望买得起的人担心价格会反涨。那这个时候，我认为第一步，你要找出制约你所在大城市的房价“捆仙绳”。这些超大城市，需求是没问题的，就是现在大家担心收入没了接盘侠会不会也没了，要我说，不要过于悲观，要相信北上广深的需求是足够庞大的。

那个“捆仙绳”是什么，最核心的找到就可以了，就是两个——限购、限贷，如果是深圳，再加上一个——住房参考价（这个和限贷是一回事），就这三个。“限售”不是事儿，因为买房本身就是个长期的可以超越限售期的事情。“限价”更不是个事儿，对买房人来讲，限价限得越狠当然越好了——尽管最终会生产出来一堆次品楼盘。

所以，你考虑一下，当这些城市的限购、限贷、住房参考价，慢慢的开始出现松动甚至大松动，你的压力测试才真正的要来了。比如说，深圳肯定不会取消限购的，但是它可以放松单身家庭的购房指标，这样就可以释放出不少名额了。

我的意思是，这些超大城市想要释放需求，工具箱其实是比我们想象的大的，持续调控了20年，那个工具箱里满是武器。真的到了疯狂刺激需求的地步，不是没有手段。

这一点，我是不跟他赌的。作为一个普通的买房人，我觉得你也没有必要跟他赌。就是买一套房子改善生活而已，不用想得太多了。