来源： 刘晓博说楼市

今天一大早，澎湃新闻报道了这样一条消息：在西安，二手房参考价不再是硬标准。

(资料图片仅供参考)

这是媒体报道证实的，二手房成交参考价松动第一城！

“二手房成交参考价”，被认为是上一轮调控中最具杀伤力的发明，堪称调控核弹，跟三道红线的力量相当。前者针对市场，后者是针对房企。

据澎湃新闻报道：

1、在西安，中介机构的平台已不用显示此前官方公布的二手房成交参考价格。贝壳找房经纪人表示，目前政府公布的二手房成交参考价格已经不再显示，外网上看到的价格就是业主在售的真实价格。

2、西安当地中介表示，目前大部分银行已不再将二手房指导价作为硬标准，银行会根据真实的成交价和评估价来批贷款，哪个低就按哪个做贷款总额审批。

3、截至发稿，西安市住建局未予回应。西安市房产交易管理中心相关工作人员表示，成交参考价格可作参考，并非强制性。

由政府公布“二手房成交参考价”，并要求中介在网站、门店展示二手房价格的时候，不能展示真实的市场价、或者卖方叫价，只能展示官方的参考价；与此同时，在发放二手房贷款的时候，要求银行必须按照官方公布的参考价执行（相当于提高二手房首付比例）。这种调控办法，是深圳率先推出的，时间是2021年2月8日。

去年2月8日，《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》发布，涵盖了深圳3595个小区。这个参考价，跟市场当时真实的价格，差距甚大。尤其是在深圳楼市比较热的西部，部分楼盘的参考价甚至只有市场价的50%到60%。

这个制度建立之后，一夜之间深圳人再也看不到二手房的真实价格了，各网站、门店展示的都是官方成交参考价。

银行业在发放贷款的时候，也按照这个价格执行。一套真实成交价1500万的房子，官方参考价可能只有1000万。那么银行按照最高7成放贷，只能贷700万，卖方则需要支付800万的首付。一下子把首付从3成，提高到了5.3成。

如果你买的是二套房，首付比例还要高很多，可能超过8.5成！

二手房成交参考价的公布，把深圳火热的楼市一下子冰镇住了。

随后，上海、西安、成都、宁波、绍兴、无锡、衢州等10多个城市跟进，也都建立了自己的二手房成交参考价。全国掀起了一波“二手房调控学深圳”的热潮。

但其他城市跟深圳的最大不同是，深圳下手更狠，一次性公布了3595个小区的成交参考价，基本上没有漏网之鱼。

其他城市在发布二手房成交参考价的时候，采取了分批公布、以观后效的方式。先把过热的、价格过高的小区管起来，然后再说。

西安在去年7月和10月，先后公布了两批小区的参考价，第一次涉及102个小区，第二次涉及103个小区。

然后，就没有然后了。

因为10月以后，楼市已经透心凉了，连央行都开始转向，发声要“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”了。

官方公布“二手房成交参考价”，并不允许公开展示真实价格，要求银行严格按照参考价来发放贷款，这在人类房地产调控史上，是史无前例的。

这个政策，主要是给市场降温。

另外，我们还有一个重要发明，就是“货币棚改+房票”，这主要是用来托楼市的，去库存的，也是史无前例的。其方式是：政府征收质量差、有安全隐患的小区，给住户发放一张带面值的、本地使用的住房兑换券，限制在一定期限、一定范围内使用。这相当于减少了房子的数量，增加了市场需求，2016年到2017年那一波三四线城市的房价大涨，就是“货币棚改+房票”创造的奇迹。

如今，“货币棚改+房票”已经在20多个城市重出江湖。如果量足够大，是足以让楼市回暖的。

既然季节变了，调控的方向变了，那么遏制楼市、让楼市迅速入冬的“二手房成交参考价”自然也到了松动的时候。

我相信，在西安之前或许有城市放松了这个制度，但人家只做不说，再加上城市级别不够，所以没有被媒体发现。

西安是副省级城市、省会城市，还是国家中心城市，所以被率先报道出来。

二手房成交参考价的杀伤力主要在两点：第一，用它覆盖、遮蔽真实房价，让买卖双方很难达成价格共识；第二，用它做贷款依据，相当于提高二手房首付比例。

所以，不需要取消二手房成交参考价，只需要放松上述两点，就足以让这个制度的杀伤力自然消退了。

从媒体报道看，西安就是这样做的。

这对于西安二手房市场，是利好。

之前被“封印”的200多个小区，是西安市场的领头羊、风向标。当他们无法活跃交易，创造价格新高的时候，西安二手房市场自然也就沉寂了。

现在，200多只领头羊出笼了，市场活跃可期。

事实上，在楼市调控政策不断松动的大背景下，西安楼市在上半年回暖迹象比较显著，上半年一共诞生了3个“万人摇”楼盘。（下图）

此外，市民看房的热情明显回暖，6月份共超过2.27万个家庭登记核验通过。

西安也是上半年新房供应量不降反升的少数城市之一，所以西安商品住宅去化周期在今年同比增加了75%，达到16.4个月，虽然不算严重，但压力是显而易见的。

在这种情况下，让二手房市场活跃起来，让想换新房的人可以卖出房子，来承接新盘，就成为当务之急。

那么，西安不动产的投资价值如何？目前的购房政策在全国竞争力如何？

下面是截至2022年3月末，主要城市资金总量情况。这是判断一个城市投资价值的最重要依据。

可以看到，西安的资金总量为2.89万亿人民币，6月末的本外币存款余额应该已经超过3万亿。

我根据资金总量，把杭州、成都、重庆、南京、苏州、天津、武汉定义为强二线城市。

西安、宁波、郑州、长沙是最接近强二线的4个城市，或者说是普通二线里的四巨头。

上图是2021年常住人口增长20强，西安2021年常住人口增长了21万人，位居全国第四。

所以无论是从资金还是人气角度，西安都还不错。可以进入中国城市不动产价值TOP20城市。

西安是高校、科研院所云集的城市，科技创新是未来城市的发展主动力，在这方面西安优于郑州。

最近两年来，西安提出了“秦创原”的概念，大致可以理解为“科学城”的概念，也就是西安的创新平台。

从上图可以看出，西安的科技创新因素主要集中在传统中心城区的西南和西部。

西安目前房价最高，引领不动产价值的区域，也在南部和西部。这跟西安城市发展主方向，向北和向东，形成了背离。

这有点类似深圳。深圳未来更大的腹地在东部、在北部。但价值核心在西部和南部。

西安的这种背离，也会持续很多年，甚至永远背离。

上图是我给西安最有价值区域画的两个椭圆。左侧的是沣东新城，下面的是高新区、城南、曲江等板块。

熟悉西安的朋友，也可以在留言区发表自己对西安楼市的看法。

目前西安的楼市限购政策，在强二线和普通二线四巨头里竞争力不强。最能吸引全国热钱的，恐怕还是南京、武汉、苏州、重庆等限购门槛极低，或者没有限购（重庆）的这四个城市。

我相信，西安年内还会继续松绑楼市，进一步降低限购门槛。