文/乐居财经 靳文雨

在与关联地产公司的关连交易中，中海物业曾尝到不少甜头。

(资料图片仅供参考)

如从关联方手中购买停车位，再开展停车位买卖业务，该业务一度是中海物业最大的“催肥剂”，2020年和2021年其停车位买卖业务收入涨幅均超过100%。

入局容易，破局难。进入2022年，中海物业的停车位买卖业务进入了瓶颈期，该业务收入占比以及利润率均出现下滑。

而截至2023年6月30日，中海物业囤积的停车位还有高达8.92亿港元的存货货值。轻资产属性的中海物业，在与地产停车位的关联交易中，似乎在不断增重。

为地产“承重”，拥有较好现金流的物企们被迫承担着反哺地产的重任。

近日，中海物业（02669.HK）再度开启了与关联地产公司的持续关联交易协议签订工作。不过，这次是与地产关联方的贷款有关。

据其9月26日公告，中海物业的全资附属公司汕头中海（贷款人）与中国海外宏洋的全资附属公司中海宏洋汕头（借款人）订立了一份贷款重续协议。

之所以是“重续”，因上一次的贷款协议中，还款日期即将到期，即今年的10月18日。眼看还款期限来临，中海宏洋汕头似乎没有偿还的意思，所以有了这次的重续协议。

根据最新发布的贷款重续协议，贷款本金约为7500万元，贷款的还款日期延长三年至2026年10月18日，利率依旧是每年4.75厘。

事实上，这已经不是双方第一次签订贷款重续协议。据乐居财经《物业K线》了解，双方之间的首次贷款协议始于2017年底，彼时，该份贷款协议约定的本金即为7500万元，利率每年4.75厘，还款期限为2020年10月18日。

然而即将到期但未偿还，于是有了第一份贷款重续协议，贷款金额、利率同样保持不变，只是将还款时间延长至了2023年10月18日。

现在来看这份前后长达9年的贷款协议，分三次进行签订，这一化简为繁的操作，引来业内不少疑问。

两次对贷款进行延期，中海物业给出的理由是，可以赚取额外利息收入，“考虑到现时的经济不确定性及本集团的未来现金需求，重续该贷款可继续为中海物业提供机会，以自多出的现金资源赚取额外利息收入。”

不过，将贷款以三年为期，并已两次在到期后进行重续，有业内人士分析认为，此举不排除是在变相降低贷款利率，减轻关联方利息压力，以达到“输血”目的。

乐居财经《物业K线》查阅发现，˙中国人民银行最新发布的基准利率中，周期为一年至三年（含三年）的商业贷款，年利率为4.75%，而五年以上的商业贷款的年利率为4.9%。

如果以5年期的年利率4.9%来计算，7500万元的贷款每年可产生的利息为199.06万元，6年则为1117.81万元。如果是3年期的4.75%年利率，每年可产生的利息为192.97万元，6年为1083.59万元。与前者相比，少了约34.22万元。

根据公告，汕头中海作为中海物业的全资附属公司，主要从事房地产管理；中国海外宏洋集团主要从事物业投资及发展、物业租赁及投资控股业务；中海宏洋汕头也主要从事物业发展。

从股权关系来看，中海物业和中国海外宏洋是兄弟公司，两者控股股东均是中国海外，而中国海外分别持有中海物业61.18%股权和中国海外宏洋38.32%股权。因此，此次交易构成关连交易。

事实上，中海物业年内并不仅一次出现了与关联地产之间重续关连交易的情况。

4月28日，中海物业也曾发布两则关连交易公告，事涉中海物业与中国海外发展、中国海外宏洋、中国建筑国际及中建集团重续关于提供物业管理服务及增值服务的持续关连交易。

在与上述各方的相关服务协议到期之后，中海物业在原协议基础上与之进行了重续，期限均为三年，自2023年7月1日至2026年6月30日结束。

当日的另一则公告显示，中海物业与中国海外发展之间涉及租赁交易及公用服务费交易，与中国建筑国际之间涉及租赁交易。中海物业须根据特定个别协议的条款按月支付所租用物业的租金以及公用服务费。

2021年、2022年及今年上半年，中海物业就租赁交易向中国海外发展集团、中国海外发展的联系人及其附属公司支付的费用分别为380万港元、340万港元及1580万港元；就公用服务费交易向后者支付的费用分别为1.1亿港元、1.28亿港元及7200万港元。

同期中海物业就租赁交易向中国建筑国际集团、中国建筑国际的联系人及其附属公司支付的费用分别为240万港元、350万港元及550万港元。